杭州江干N8与N10地项目可行性研究报告.docVIP

2006年杭州江干N-8与N-10项目可研报告 一、项目概况 1．规划设计要点 N-8地块 用地性质 住宅(设配套公建）用地 总用地面积 43752平方米 代征地面积 无 净地面积 43752平方米 容积率 综合容积率≤2.3 总建筑面积 115790平方米 住宅95080平方米，配套公建面积 5550平方米 净地容积率 地库面积15160平方米 建筑密度 ≤35% 绿地率 ≥30%. 建筑层数 16层 限高 50米 建筑间距要点 满足国家及杭州市日照间距规定 退红线要求 高层建筑后退绿化控制线不小于3米，后退道路红线不小于8Q米，后退北侧用地边界不小于15Q米且不小于0.3H 配套要求 机动车停车位0.5个/户，非机动车停车位2.0个/户，配套公建面积5550平方米 交通规划要点 机动车出入口设在东侧规划道路上，人行入口设在九环路上 其他规划要点 围墙通透美观，后退绿化控制线不小于0.5米，后退道路红线不小于1米 N-10地块 用地性质 住宅(设配套公建）用地 总用地面积 41100平方米 代征地面积 无 净地面积 41100平方米 容积率 综合容积率≤.2.2 总建筑面积 103620平方米 住宅85070平方米，配套公建面积 5350平方米 净地容积率 地库面积13200平方米 建筑密度 ≤35% 绿地率 ≥30% 建筑层数 16层 限高 50米 建筑间距要点 满足国家及杭州市日照间距规定 退红线要求 高层建筑后退绿化控制线不小于3米，后退道路红线不小于8Q米，后退北侧用地边界不小于15Q米且不小于0.3H 配套要求 机动车停车位0.5个/户，非机动车停车位2.0个/户，配套公建面积5350平方米 交通规划要点 机动车出入口设在东侧规划道路上，人行入口设在九环路上 其他规划要点 围墙通透美观，后退绿化控制线不小于0.5米，后退道路红线不小于1米 2．N-10东侧紧邻的N-12 由于目前尚未拆迁完毕，不能本次挂牌出让，但合作方杭州市江干科技经济园管委会愿意待N-12地块拆迁完成后，按N-8、N-10项目同种方式优先出让给乙方。 二．客户定位及产品解决方案 1．项目系列归属 金色家园产品系列 2．项目客户定位（参见七对眼睛工作表格） 3．产品解决方案 （1）产品解决方案清单（参见七对眼睛工作表格） （2）规划方案（附图及经济技术指标） 杭州江干N-8、N-10项目规划方案 以上方案经测算能满足规划要求，同时符合经营计划指标需要； （3）单体方案（附图及经济技术指标） 上为三房户型，下为两房户型； （4）成熟产品与标准化产品选型 以集团研究的RS型产品为基础，适当调整后应用； 三、土地获取方式及项目风险分析 （一）土地权属状况与项目背景 土地使用权人 杭州市国土资源局 土地他项权利 无 土地用途 居住（设有公建配套） 土地使用年限 居住70年、商业40年 土地手续状况 政府挂牌净地出让 项目信息来源 公司同事介绍 土地方或合作方背景 土地方为杭州市国土资源局，为代表杭州市政府进行土地出让的唯一部门 项目出让目的 政府工作 是否存在中介费 □是 □√否 （二）土地获取方式 1、土地使用权获取方式简述 上海公司先与杭州市江干科技经济园管委会签协议，获得其对本项目土地的楼面价，挂牌的设定条件及优惠政策承诺；万科向国土局交公告保证金，国土局发公告，公告后20天内万科交竟价保证金，10天后竟价结束，万科摘牌；一周内万科付首付款20%（含公告、竟价保证金），四月后付40%款，八个月后付40% 2、土地获取程序：以流程图说明土地使用权取得的基本环节、时间和条件说明 3、地价与支付节奏： 地价 包含内容与价款组成： 总额：4.75亿元；土地单价：380万/亩，；楼面单价：2500 元/平方米 支付节奏（预计挂牌时间5月中旬） 支付进度 土地公告前 报名竞价时 首付款（20%） 第二次付款（40%） 第三次付款（40%） 支付金额 公告保证金1000万 竟买保证金8500万 9560（含公告保证金1000万，竟买保证金8500万），实际不发生 19000万元 19000万元 付款条件 与科技园区政府签定协议后，地块公告前。 公告后，正式开始竞价前 签定土地出让合同后10天内 按合同付款约定时间为签定土地出让合同后四个月底之前 按合同付款约定时间为签定土地出让合同后八个月底之前 4、拆迁及交地： 时 间 06/6/8 拆迁计划（面积） 已完成 交地计划（面积） 全部 交