汉阳房地市场分析.docVIP

目 录 汉阳房地产市场环境分析 5 一、政策环境 5 二、经济环境 5 三、自然环境分析 6 四、汉阳房地产市场发展环境 6 五、汉阳房地产市场主要特征分析 7 汉阳房地产市场分析 10 一、市场分析说明 10 二、具体分析 12 三、本项目区域小高层市场分析 35 四、竞争项目市场缺口分析 46 分析总结 47 一、区域市场分析总结 47 二、区域小高层市场分析总结 51 汉阳房地产市场环境分析 汉阳是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称。改革开放前，汉阳地区主要是武汉的老工业区，经济水平较高，但随着武汉商业经济为支柱经济体制快速发展、汉阳老工业便逐渐衰退，由于经济氛围的影响，房地产发展相比武昌和汉口比较缓慢。 但近两年随着新兴工业兴起，特别是汽车及房地产业，使区域的商业经济得到快速的发展，其中特别是房地产业取得了骄人的业绩，如果说2002年是汉阳区房地产奠定基础的一年，那么2003年就是汉阳房地产“扬眉吐气”的一年。 一、政策环境 2003年挂牌交易的七宗土地中，有两块位于汉阳区，可以看出政府在土地供应方向、地价及供应量上显示出今年发展汉阳房地产的决心。从旧城改造的力度上来看，钟家村、月湖片的旧城改造工程相继启动，龙阳大道改造工程也相继完成，区域内基础配套设施正逐步走向成熟，并且政府扩大了招商引资的力度，吸引本地及一些外地的房地产开发商的介入，为区域房地产业的健康快速发展奠定了良好的基础。 二、经济环境 汉阳区逐渐发展成为以旅游、商业、环境、新工业作支撑的新型经济发展模式，居住新区气候日渐形成， 特别是近年来汽车产业发展迅速，国内大型的汽车制造商都齐聚该区域，并且武汉市政府将把汉阳区建成武汉市最大的居住区，为区域内经济及其它产业的健康发展创造了良好的外部环境。 三、自然环境分析 以南岸嘴标志性建筑为重点的国际性文化中心区、以知音艺术中心为重点的月湖文化展示区、以归元寺扩建工程为重点的宗教文化旅游区、以墨水湖整治改造为重点的武汉动物园观赏区、以龙阳湖、莲花湖为重点的休闲度假区和龟山的开发建设相继启动。区域人气也逐渐旺盛，区域价值逐渐提升。区域聚集了月湖、墨水湖、莲花湖等自然湖泊，归元寺、武汉动物园等是武汉市著名的风景游览区，自然环境怡人，是目前武汉市生态环境保持最好的区域。 四、汉阳房地产市场发展环境 近三年来汉阳的房屋竣工量2000年为58.66万平方米、2001年为51.17万平方米、2002年为44.2万平方米。其中住宅竣工量2000年为58.02万平方米、2001年为33.49万平方米、2002年为39.94万平方米；房屋开发工作量2000年为10.99亿元、2001年为11.39亿元、2002年为11.03亿元。其中住宅开发工作量2000年为7.49亿元、2001年为7.34亿元、2002年为9.49亿元。 截止到我司现今统计为止，目前汉阳区域住宅均价为2198元/平米，住宅均价2003年从第一季度到第三季度增长幅度为4.5%。 据武汉市房产局在“2002年武汉市房地产形势通报会”上预测，今后两到三年武汉市房价将呈持续上升的态势，并且汉阳区域的整个房地产市场竞争也日趋激烈，从房地产产品的发展来看，竞争促进发展，随着房地产市场竞争日趋激烈，楼盘质量将会逐步提高，导致房价随着质量的提高而攀升。 另外从土地价格来看，整个武汉市土地的稀缺性决定了武汉市中心的土地可用来开发项目的地块越来越少，特别是湖周边地块，这就意味着土地的价格将会逐渐上涨，土地价格上涨必然会导致房价的升高。 五、汉阳房地产市场主要特征分析 1、环境成为该区域的主要卖点 整个汉阳区域湖泊众多，聚集了月湖、马沧湖、墨水湖、三角湖、太子湖、莲花湖等，污染少，环境清幽，是目前武汉市自然环境最好的区域，使得区域内的众多房地产开发商都抓住这一点，在环境上大做文章，“卖湖”的比比皆是，号称绿化率达到40%的楼盘在整个汉阳区域占到了25%以上，在2003年新开的楼盘中占到了60%以上，一些大盘如东方江景园（见上图）、鹦鹉花园（见下图）、金色港湾、奥林花园、丽水花园等小区都修建了大型的中央休闲广场，和大片的绿化景观，以吸引本区域及外区域众多消费者的关注，而从以上对环境要求较高的楼盘的销售情况来看，获得市场认同率相对较高。 2、“卖水”成为区域楼盘亮点 开发商热衷临湖开发，购房者热衷临水而居，已经成为汉阳区域房地产消费的一个主要趋势，如碧波山庄、金色港湾（见左图）充分利用了这种临湖优势，不仅体现在超出一般楼盘的价格，并且对楼盘档次都是一次莫大的提升，栖水而居已经成为了一种消费时尚，从整个汉阳的房地产市场发展趋势来看，汉阳的亲水住宅开发将成为今后该区楼市的一大亮点。 3、建筑风格向多元化发展 在汉阳房地产开发逐步发展的同