2010年度某置业大唐时代销售代理服务提报.pptVIP

**置业“大唐时代”销售代理服务提报 松尚雪机构 2010年10月12日 专案提报目录 国家宏观经济、房地产概况 房地产调控政策回顾 泗阳及房地产市场概况 本案行销策划目标拟定 本案竞争项目分析 本案行销整体策略 国家宏观经济、房地产概况 国家宏观经济 2010年上半年GDP为172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期增幅加快3.7个百分点。 房地产开发完成情况 全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。 商品房销售情况 全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%。 房地产开发企业资金来源情况 房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。 固定资产投资表格 房产投资建设额表格 投资类简要分析 从2010年2月份开始固定资产的投资急速增长，房地产的投资态势基本和固定资产投资增长类似，以7月份为例房产投资占固定资产投资总额的23.22%。 物价指数表格 房地产开发景气指数趋势及简要分析 房价走势 简要总结 宏观经济增长良好的背景之下，房地产投资一直处于炙热状态。 在固定资产投资及经济增长在大环境的拉动下，CPI指数一路飚升。 从08年12月份到09年7月份房价处于趋低位化运行状态，09年7月至10年4月份增长率一路飙升，7月份以后趋稳但仍保持在10%左右的增长率。 房地产调控政策回顾 2009房地产十大政策盘点 政策一：二手房营业税优惠终止 解读：政府实施营业税的目的在于竭止炒房，政策通过加大对二手房市场上的税收力度，控制售房者的获利空间，进而通过市场的联动效应向一手房市场传递控制减少房地产市场投资投机的信号，从而实现降低房地产市场的交易价格。任何事情都有两面性，终止优惠政策虽会提高交易成本，但也会有效遏制炒楼投资和减缓房价上涨速度，甚至导致房价出现回调的可能。 政策二：经济适用房存废问题引发争议 解读：经适房是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用住房仍然具有重要意义。经济适用房不仅有社会保障性特点，与廉租房相比，它又具有鲜明的市场化特征。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场，但经济适用房政策在短时间内不可能被废除。 政策三：“70/90”政策淡出历史舞台 解读：“70-90”政策始于2006年。政策执行三年来，虽然增加了小户型市场占有率，但也滋生了一些问题，比如，开发商变相修改结构，以赠送阳台面积、增大挑高变双层结构、两套房打通连售等方式频打“擦边球”。随着全球金融危机冲击国内市场，国家于去年下半年调整宏观调控战略，将房地产作为国民经济支柱性产业给予了重点政策支持，以刺激市场回暖。业内为此一直呼吁，取消“70-90”限制，给开发商更大的市场自主权。 政策四：二套房贷政策全面收紧 解读：作为一个作用于楼市成交阶段的终端行为，银行收紧二套房贷之市场调控能力实际是很有限的，充其量能抑制一些投资性需求的置业行为，对房价显然不具备直接的左右和打压能力，而且从实际看，很多二次或二次以上置业者的购买能力甚至是无须借助房贷的，另外，二套房贷已非新政，一些开发商面对二套房贷的调整已具备一定的应对经验与周旋能力。所以，综合来看，收紧二套房贷对楼市并不会产生多大影响，顶多会增加楼盘的营销费用、延长楼盘的营销周期而已。 政策五：住建部发文公积金对接保障房 解读：用公积金建造经适房，在一定程度上可以提高公积金的使用效率，但面临三大问题。首先是合法性问题，目前公积金是按照条例征缴的，公积金属于职工个人储蓄资金，目前法定用于个人合法提取和购房贷款，条例中并无建经济适用房用途，公积金如造经适房，必须修改条例；其次是资金安全性问题，建造出来的经济适用房，如果卖不掉，政府是否全部统一收购，经济适用房由于并非是市场导向建造，完全政府意愿建造，选址户型等可能存在疑惑，如果没人愿意买，很可能是公积金的坏账；同时，如何制止项目贷款中的腐败行为，公积金中心是事业单位，行政化运作，一旦有了项目贷款，很可能会成为公积金腐败的渊薮。 政策六：国土部将严查小产权房 解读：小产权房的形成在时间上有一个过程，在形成原因