安徽无为融城置地建陶厂地块产品的的策划的报告2007138PPT.ppt

融城置地建陶厂地块产品策划报告 新吉阳机构?苏州新吉阳 二○○七年六月 报告内容 城市认知 市场分析 地块研究 项目定位 产品建议 一、城市认知 点评：“通江达海，承东启西”，地处皖江开发开放的前沿阵地，无为地理位置优越，发展潜力巨大。 城市认知 优越的城市地理区位 高速的经济发展速度 人民生活水平的快速提升 人口稳步发展形成的刚性需求市场 良好的城市规划做导航、护卫 奠定未来无为房地产业高速发展的基础 再看无为市场 每年20多万平方米的总销售量！ 8-10个在售楼盘！ 平均每个楼盘年销售量约2-3万平方米！ 本案总建筑面积40万平方米，总销售30多万平方米！ 那么，我们是不是去瓜分目前的市场，实现每年3-5万方的销售量，一个楼盘卖个8-10年？ 不！ 我们需要的不是瓜分市场，而是去领导市场！ 规划示意图 产品组合 面积配比 房型推荐——多层公寓 房型推荐——小高层公寓 房型推荐——高层公寓 房型推荐——独栋别墅 商业部分 会所 便于日后经营，减少运作成本； 形成社区入口的一道景观； 有效积聚人气、商气； 可以作为项目的现场销售中心。 运动、休闲、娱乐中心 项目卖点提炼 我们的目的 让所有准备买房的客户来到本案…… 让准备未来购房的客户提前消费…… 让没有购房意向的客户产生欲望…… 【点式景观区】 【底层架空】 【屋顶花园】 【阳光车库】 【中心水景】 【社区广场】 【组团景观小品】 配套设施规模化 之五： 集中型主题商业 + 沿街商铺 集中型主题商业 沿街商铺 之二： 户型设计创新化 85-90平方米，2.5室设计，附带大阳台设计，空间虽小，功能齐全。 75-80平方米，两室两厅设计，独立阳台，紧凑适用。 ○138M2+附送使用面积约12M2； ○超薄版式，多开间、大面宽、小进深； ○类地面空中合院，三重景观随心而换； ○餐厅、客厅、次卧共享空中合院； ○大面宽奢华主卧带270度八角落地凸窗空间更显独立，奢享升级； ○客厅、次卧双享朝南阳台，景观视野面更显奢华。 138平方米 160平方米 ○160M2+附送使用面积约20M2； ○南向空中合院，被餐厅、客厅、卧室环伺；风景各处均享 ○大面宽奢华主卧带270度八角落地凸窗，造就主人私密威严； ○双入户门设计，特设入户花园，带来一进门的放松心情； ○书房灵活设计，可与主卧连为一体，套房更显奢华。 房型推荐——景观大宅 300-305平方米 一层：独立车库、双客厅、双餐厅设计，奢华享受； 二层：豪华主卧设计，卧室全套房设计，真正别墅生活。 360-370平方米 一层：独立双车位车库、双客厅设计，独立工作间、储藏间； 二层：豪华主卧设计，卧室全套房设计，共享活动空间。 390-400平方米 一层：独立双车位车库、双客厅、双餐厅设计，功能分区； 二层：豪华主卧套书房设计，卧室全套房设计，门厅挑空设计。 建筑风格异域化 之三： 新古典主义，地中海建筑 公寓立面建议 基座：采用石材/仿石材，提升住宅的高档性，彰显品质与尊贵 飘顶：做为立面表现力最强的部分，屋顶应采用小坡度欧式造型或大坡度欧式造型。 景观设计特色化 之四： 表现形式 主题水岸景观带 点式建筑景观区 社区中心景观 组团小品 大型屋顶花园 【水岸景观带】 尚未有主导市场的楼盘出现， 升级换代产品进入市场大有可为 三、地块研究 ——区位价值分析 锁埂路 宗 地 南门外大街 核心商业区 南大街 工业中心 行政中心 铜陵路 无繁路 城东区域 ——交通状况 东向：锁埂路把环城东面的广大郊区连接起来 东南向：无繁路是县城与高沟工业园区的交通动脉 南向：南门外大街辐射南部郊区 西向：铜陵路跨花渡河接通新城区和无城工业园区。 北向：马路南大街直通以人民广场为核心的县城商贸中心 项目连贯南北，接通东西，交通发达。具备建成城市地标性建筑群的优越条件。 ——立地概况 ≤30% 建筑密度 ≥1：1.2 建筑日照间距 ≥30% 绿地率 ≤1.5 容积率 ≤402000㎡ 总建筑面积 268000㎡ 总规划面积 点评：宗地面积大，极强的规模效应，目标客户广泛，决定了项目将是一个涵盖多种产品类型、多种消费档次的综合性大盘。 点评：宗地景观资源丰富，但拆迁工程还是比较大。 ——立地四至情况 东面：是南门外大街，目前有部分商业零散分布，适合在沿街建设大中型商铺，提升该项目的配套档次和商业价值。 南面：有无为县官镇初中和官镇小学，由南门外大街往南延伸有鸿羽羽绒制品公司等部分企业。为项目提供了一定的外部教育配套资源。 北面：铜陵路、无繁路、新马路南大街、南门外大街和锁埂路等5条交通要道交汇于此，是无为县城的交通枢纽。往北不远就是中心城区。县城最重要的景观资源秀溪公园就位于城南，在项目步行十分钟范围内。 西面：为开阔水域，有