2010年三亚市海棠湾酒店项目可行性研究报告.doc

三亚市海棠湾酒店项目 可行性研究报告 2010年5月 目 录 1 项目概况 6 1.1 用地条件分析 6 1.1.1 区位特征 6 1.1.2 规划指标 9 1.1.3 交通条件 9 1.1.4 环境与景观条件 11 1.1.5 用地条件 11 1.1.6 配套设施 12 1.1.7 市政状况 12 1.2 项目背景 13 1.2.1 地块出让商务条件 13 1.2.2 地块出让进度安排 13 2 市场研究 14 2.1 宏观经济分析 14 2.1.1 国内宏观经济分析 14 2.1.2 海南宏观经济分析 16 2.1.2.1 2009年GDP增长11.7%，房地产投资增长强劲 16 2.1.2.2 “国际旅游岛”助推全省经济腾飞 18 2.1.2.3 海南2010年一季度7项主要经济指标全国第一 18 2.1.3 三亚宏观经济分析 20 2.1.3.1 三亚市概况 20 2.1.3.2 三亚市城市总体规划 21 2.1.3.3 三亚经济发展水平 24 2.2 海南及三亚旅游经济分析 26 2.2.1 海南旅游经济分析 26 2.2.2 三亚旅游经济分析 30 2.2.3 三亚及海棠湾旅游发展规划 35 2.3 三亚酒店市场分析 43 2.3.1 三亚酒店行业总体发展状况 43 2.3.2 三亚高星级酒店板块分布 45 2.3.3 三亚各板块高星级酒店供给市场分析 48 2.3.3.1 亚龙湾板块 48 2.3.3.2 大东海板块 53 2.3.4 典型案例分析 57 2.3.4.1 BANYAN TREE悦榕庄酒店 57 2.3.4.2 三亚亚龙湾红树林度假酒店 63 3 酒店分类与经营管理模式分析 71 3.1 酒店定义与分类 71 3.1.1 酒店定义 71 3.1.2 酒店的分类和等级 71 3.1.2.1 酒店分类 71 3.1.2.2 酒店星级划分标准（概略） 73 3.1.3 酒店物业的发展趋势 74 3.1.3.1 主题酒店 74 3.1.3.2 精品酒店(Boutique Hotel) 76 3.1.3.3 著名精品酒店个案 77 3.1.3.4 精品酒店发展现状与趋势 80 3.1.3.5 精品酒店管理集团简介 81 3.2 国际酒店运营管理模式 83 3.2.1 国内外酒店运营管理五种管理模式 83 3.2.1.1 带资管理模式 84 3.2.1.2 委托管理模式 84 3.2.1.3 特许经营模式 84 3.2.1.4 联销经营模式 85 3.2.1.5 顾客咨询模式 85 3.2.2 国际十大酒店管理集团 85 3.3 我国酒店运营管理现状 86 3.3.1 我国酒店管理现状 86 3.3.2 我国酒店管理新趋势 87 3.4 三亚五星级酒店运营管理现状 88 4 项目定位 89 4.1 定位设想 89 4.2 市场定位 92 4.3 产品定位 92 4.3.1 超五星级酒店 93 4.3.2 别墅型酒店 93 4.4 价格定位 93 4.5 客户定位 94 5 总体规划及产品设计 95 5.1 主要经济技术指标 95 5.2 总体规划 96 5.2.1 总体布局 96 5.2.2 交通组织 96 5.3 功能布局 97 6 酒店运营建议 99 6.1 酒店总体运营模式建议 99 6.2 酒店专业服务建议 99 7 项目投资收益分析 101 7.1 项目开发投资估算 101 7.2 项目融资 102 7.3 酒店经营收益预测 102 7.3.1 酒店经营收入预测 102 7.3.1.1 项目客房经营收入预测 102 7.3.1.2 其他消费收入 103 7.3.2 酒店经营成本预测 106 7.3.2.1 酒店各收入部门成本 106 7.3.2.2 酒店经营成本 109 7.3.2.3 其他固定成本预测 110 7.3.3 项目经营利润预测 111 7.4 项目盈利能力分析 112 7.5 敏感性分析及竞价策略 115 8 综合分析与建议 116 8.1 项目风险评估与应对策略 116 8.1.1 周边环境因素 116 8.1.2 竞争因素 116 8.1.3 土地成本因素 116 8.2 本案与公司发展战略的关系 117 8.3 SWOT分析 118 8.3.1 项目优势 118 8.3.2 项目劣势 118 8.3.3 项目机会 118 8.3.4 项目威胁 118 8.4 结论及建议 118 项目概况 用地条件分析 区位特征 位置：项目地处“国家海岸”的三亚海棠湾，2006年12月23日，国务院正式批准海南省三亚市海棠湾开发总体规划，海棠湾将定位为“国家海岸”，成为国家品牌，承载着国家热带滨海旅游度假形象。是三亚海滨度假区拓展的“重中之重”。 这里是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游