东莞_厚街_鼎盛时代广场_营销策略及安排_鼎盛时代项目策略总纲.pptVIP

厚街-鼎盛时代广场营销策略总纲 解题思路 市场分析 竞争对手的分布情况 汇景银座项目介绍 项目占地面积：12万平米 项目建筑面积：42万平米 二期占地面积：4万平米 二期建筑面积：16万平米 一期洋房均价：3100元/m2 二期参考价格：3300－3400元/ m2 盛和花园 市场分析小结 项目分析 项目位置介绍 周边街区形象 项目经济指标 项目户型设计点评 园林设计亮点 项目的商业描述 中央商业面积：1。8万 小区外围商铺：5200平米 商业车位：接近200个（不含地下室车位） 本体分析小结 客户分析和客户定位 竞争对手成交客户分析 生意人或企业主 （在厚街生活5年左右） 企业白领客户 （企业中、高层管理人员） 本地人 （带投资性质，为子女购买物业） 港澳台日韩等外籍客户 （企业高层管理人员） 厚街洋房客户的调查问卷分析调查客户的基本情况 客户对项目地段指标的评价分析 客户购房重要性分析 客户购买户型面积需求分析 目标客户群的分析定位 现实状况与目标 SWOT分析 项目策略总纲 解题思路 推广形象定位分析 确定项目的FAB确定比较优势 F（Features / fact）： 产品本身的特性/属性 A（Advantages）： 相对于竞争对手产品的优势 B（Benefit / value）： 产品带给用户的利益/价值 项目的推广形象定位 营销分期节奏 分期推售平面示意 项目首期推售安排及攻略 营销费用预算 目标的解题思路 策略总纲 营销部署及攻略 市场分析 本体分析 客户分析 绝佳的生活地段和区位标示感 世界三大零售大型商业和生活配套 依托30万平米超大规模生态休闲公园 1.4万平米的主题园林，原生树种，别致水景 封闭式小区管理 社区内中央会所和泛会所架空层 充足的车位比例 中心区 国际休闲生活标准 国际生态生活标准 顶级配套 国际风范 比较优势确定方法： 人无我有，凸现项目优势； 人有我优，优势深层挖掘；创造比较优势 人有我无， F：厚街新中心区 潜力无限 A：国际化生活标准 B：厚街中心 国际生活 (分享厚街的未来前景) F：支撑A的素材 A：支撑大标题的副标题 B：大标题（广告词） 运用 应用于本项目 应用于本项目 F（Features / fact）： 中心区标志性地段 A（Advantages）： 国际商业配套及生态公园规划 B（Benefit / value）： 厚街中心＋国际化的生活 运用 厚街中心 　国际生活 地段显赫 城市标志性代表 尊贵、身份代表 （符合客户置业对地段的认可，提升项目价值点。） 国际标准，卓越代表 国际商业，体现价值 国际生活，炫丽多彩 （拉开与对手的差异性，赋予厚街新的国际生活标准） 大 盘 成 功 旺 销 要 领 可借鉴案例 “星河国际” 赋予项目一个高尚的意义 提出八大生活纲领 国际纲领、高展示、活动、市场高度认可。 再度强势 消耗重点 调整 蓄势 收官冲刺 4月 5-6月 7月 1月 蓄客 43% 90% 20% 决胜开盘 强销不断 12月 前期蓄客 品牌出街 约120－150套 3月 9月 10月 2006年 内部认购 约150－180套 约350套 约96套 选房 内部认购 产品推介会 公开发售 10.1黄金周 5.1推量 6.25推量 7.25推量 2005年 12月 372套40% 预售证时间： 678栋约在2月 1栋约在4月 2345栋约在6月 主体展示 7-8栋样板房 看楼通道 6-7-8栋推货 保留部分二房、四房 1栋及部分二房推货 推出保留的二、三、四房单位 主体面展示 1栋样板房 部分园林 2-3-4-5栋预售证 看楼通道 2-3-4-5栋主体封顶 结合第一批推售情况及工程展示条件，分月加推三、四房单位 销售走势 推广成本走势 价格走势 预售证时间： 678栋约在2月 1 2 3 4 5 6 7 8 第一批6-7-8栋推货量：372套 1栋结合第一批适当放量：92套 第二批2-3-4-5栋：312套 预售证时间： 1栋约在4月 样板房到位 预售证时间： 2345栋约在6月 92 　 　 92 四房 92 46 46 　 三房 188 94 94 　 二房 合计 8栋 7栋 6栋 　 第一批6-7-8栋可售货量：372套 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 谨呈：东莞鑫伯房地产投资有限公司 2005年10月 关于目标的理解 开发商目标原语引用： 我们希望尽可能实现销售高价，尽量在年底销售完毕…… 我们对目标的理解