XX广场投标书技术文件（DOC 页）.doc

前期物业管理 前期物业管理方案 机电设备的选型 物业公司配合开发商结合陆家嘴九六广场的实际情况对机电设备型号的选择提出意见和建议。 设备设施安装管理、调试和验收 物业公司对设备设施的安装进行核查，并协助招标人参与本物业范围内所有设施设备的调试验收工作，并协助招标人监督承包人的有关工作。 工验收资料、设备设施资料及其他相关工程图纸的归档 物业公司就调试验收的设施设备根据时间表协助开发商分别建立档案。 物业公司协助开发商参加本物业工程竣工验收，并将竣工验收资料整理归档。 物业公司接受开发商、设计单位、承包人有关工程的图纸和资料，整理归档。 项目现场管理 物业公司在本物业项目的施工过程中，协助监理单位监督作为本物业项目安全、环保、消防的责任人的总承包人履行总承包合同及国家、上海市的有关规定。 物业公司及时发现分包人，在上述各个方面的违反规定的行为，及时通知开发商。 物业公司对施工场地定期进行巡查，防止易燃易爆等危险物品的违规存放，防止出现安全事故或火灾的隐患，并对已经出现的违规情况和隐患向开发商作汇报。 人员招聘与培训 物业公司将针对本项目的实际范围和要求结合本公司的有关标准进行人员招聘，并具有针对性的对员工进行培训，合格以后方能上岗。并将根据项目的实际情况结合公司有关规定和标准对人员的构成、职责，人员分配、责任范围落实到位。 源源不断的人员培训是陆家嘴物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身发展的需要，建立了自己的“培训中心”。 “培训中心”每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授物业的管理理念，从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。 管理处经理、经理助理培训 通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强的公关意识与协调能力，掌握物业管理的法规政策，懂得各类物业权属的手续办理，掌握资金的运行原则和资金的正确使用，成为管理处领导和当家人。 各部门主管培训 通过培训，能协助物业经理的工作，做好本职工作，制定部门岗位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，能定期或不定期地对下属进行岗位培训。 新进员工培训 使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率。 物业公司将根据项目的实际情况结合公司有关规定和标准对人员的构成、职责，人员分配、责任范围落实到位。 建章立制 陆家嘴物业公司依托长期积累的物业管理的经验、特色和优势，将陆家嘴品牌战略及CIS引入公司文化，它标志着其正式跨入物业管理现代化的行列，形成了能适应智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、外销公寓、酒店公寓、住宅等一整套具有相当水准的管理模式，根据物业管理的特性先后出版三本专业理论书籍： 《物业管理运作实务》是本公司编著。书籍内容全面、系统，涵盖了物业管理的全过程。从理念、品牌、形象、方案、质量管理的策划开始，到内部管理、专业管理、专业服务、延伸服务、物业公关、物业营销等方面的运作实务。 《陆家嘴物业企业标准》是本公司编撰的一套公司内部管理标准，共包括基础服务标准、基础作业标准、管理标准等七十五项标准及服务承诺。是行业内第一本现代物业管理企业标准化管理手册。 《陆家嘴物业服务案例》记录了本公司较典型案例的实际运作过程，是我国物业管理目前发展阶段中经常会出现或遇到的，涉及专业管理和专业服务的多种问题，对于同行亦具有借鉴意义。 物业公司将建立适合于本项目的物业管理的制度和章程。 制定好物业管理公约和用户手册，制定好内部管理制度和作业规范。 与招标人沟通机制 对智能化程度较高的楼盘我公司将早期介入，能很好的协助开发商把好设计、设备选型等关，我们曾参与多个高档楼盘的早期介入，如：陆家嘴中央公寓、天山河畔花园、陆家嘴花园、正阳世纪新城、滨江名人苑、惠扬大厦等，都取得了较好的效果，我们的管理经验，为开发商带来了较大的利益。 物业公司将定期向开发商汇报工作情况，物业公司将与开发商建立交流会议制度。 招标人一次装修管理 对装修工程采用材料的品牌、尺寸、颜色、材质、数量等进行核实，使之严格符合招标人的要求。 对装修工程的施工、工艺进行现场监督。 对装修工程中内部管线的预埋进行核实，使之严格符合设计单位出具的施工图纸或分包人自身深化的施工图纸。 管线的预埋应符合本物业的实际情况及招标人的要求，如发现施工图纸本身存在不合理性，应与招标人及设计单位及时沟通。 就其他隐藏工程应参加验收，并就隐藏工程的详细情况进行档案登记。 对装修人员进行管理，为其办理临时出入证和其他登记手续，监督装修人员只在装修现场活动。 对装修材料及装修垃圾的清运