基于标杆实践的经营管理三重境界分享.ppt

分享答疑 内、外部项目均可以实现对ROE、利润、现金流管控 * 某项目，最初设定分期基准版目标利润1.7亿，但13年度基准版变为-2622万，经过半年时间，最新利润目标变为-3781万。有时候，我们说将项目做亏需要本事，但这的确发生了。尤其对于最近2年新拿地块，地价高、外部售价上涨不够，很多项目都处于微利甚至亏损状态。 此项目如果利润为负是个案，但普遍项目出现都出现了实际利润大幅度低于投资利润的情况，普遍降幅都在40%左右。这也就不难解释，为什么复星在拥有F企开发平台的同时还投资资星浩，新颐等众多地产公司，除了分散投资风险外，还在寻找能实现预期利润的开发平台。这也能解释复星不断通过地控平台加紧对F企监管的原因。 * 要伴随着项目全过程进行回顾和预测 * 内、外部项目均可以实现对ROE、利润、现金流管控 * 万科，船大易掉头：年度销售面积为1，那么在建面积为1.75，土地储备面积为2.75，从土地到生产、销售各业务环节运营更为高效。 随着土地红利的逐步降低，行业环境受政策的影响，地产企业意识到屯地将带来资本的积压和资金的沉重负担。 万科在年报中的拿地策略：1、不囤地，以满足未来两到三年的开工需要为尺度；不当地王，谨慎投资；2、项目决策上，重点关注土地价格相对周边房价的合理性。 恒大：在2012年度，其适度补充优质土地储备，年内同比净增长2.4%，净增334.1万平米，以维持消耗与补充。 在土地保障系数持续降低的背后，是诸多企业结合战略布局、市场需求，进行土地结构的调整和优化。 * 图例：是否销售计划制定过低?会否导致高库存，导致周转率下降？或是为旺季作准备？（金九银十） * 内、外部项目均可以实现对ROE、利润、现金流管控 * 由于部门合并不久，相关的管理职能、意识还不足，目前2014、2015、2016三年的数据主要在线下人工填写进行预测。随着管理的进一步提升，将会逐步纳入到预算系统中进行。（功能已经规划好。） 主要以结转利润视角进行预测。 * 内、外部项目均可以实现对ROE、利润、现金流管控 * 1 构建基于项目益跟踪的投融资管理平台 明源地产研究院：钟洪涛 时间： * 基于标杆实践的经营管理三重境界分享 2013年度净利率（已发布年报房企） 利润和周转的分布情况 有质量的快周转 速度为王 利润为王 行业已经逐步形成“有质量的快周转”共识 世茂VS万科近年净存货-利润的变化曲线 2010年“春天里”的好时光之后，利润快速下降，规模扩张 万科 世茂 保卫利润，做好项目动态收益跟踪 1 产销平衡，做好经营管理十指弹琴 2 持续经营，做好“管当年，看三年” 3 目录 经营管理的三重境界 项目收益跟踪 各项目年度预算汇总 生产计划控制 销售/回款控制 投资进度监控 项目动态收益监控 资金缺口预测 项目运营管理 业务执行管控 项目投资收益测算 项目成功标尺（利润、IRR…) 项目销售计划 项目生产计划 项目投资计划 项目融资计划 敏感性分析 论证平衡 最优方案决策 各项目年度利润排行 各项目年度现金流排行 投资自建 投资外委 对外代建 大数据资源池 业主 客户 供应商 企业投融资管理 投融资管理 3-5年经营目标 土地储备计划 年度经营计划 3-5年滚动经营预测 经营 缺口 投融资管理 年度经营目标监控 销售/结转利润分析 企业产销平衡 动态现金流监控 经营管控 战略目标分解 投资 融资 分析预测 经营概览 业务规模 盈利能力 运营效率 财务风险 资产状况 发展潜力 市场分析 决策支持 对标管理 模拟预测 经营导航 绩效KPI 3-5年企业战略地图 预警监控 经营 导航 项目收益跟踪 产销平衡 管1看3 F企：当初说好的利润都到哪儿了？ 将项目做亏需要本事，但是的确发生了！存在实际利润大幅度低于投资利润的普遍现象，普遍降幅都在40%左右！ 事前 投资收益测算 事后 投资收益总结 事中 多轮投资收益跟踪 拿地版 投资收益测算 方案版 投资收益目标 总结版 投资收益目标 控目标---项目动态收益跟踪 投资阶段 启动阶段 运营阶段 竣备交房 项目动态收益跟踪（示例） 通过项目收益跟踪，搭建“赛马场” 控风险：对3大核心因素进行模拟试算（示例） 控风险辅助工具：敏感性分析结果（示例） 基于敏感性因素试算，为风险控制决策提供参考 技术 文件 ①拿地阶段 ③方案设计 ④施工图及定价 ⑤工程实施 ⑥竣工阶段 监控 监控 监控 监控 监控 ②产品策划 监控 拿地方案 报建方案 施工图 合同及过程签证、变更 竣工图 项目商业计划书（土地投资） 项目商业计划书（报建方案阶段） 项目商业计划书（施工图阶段） 项目预算动态监测报告（季报） 项目预算动态