建设用地使用权类型化研究——《物权法》建设用地使用权规范之完善的论文(范本).docVIP

建设用地使用?权类型化研究?——《物权法?》建设用地使?用权规范之完?善的论文 建?设用地使用权?类型化研究—?—《物权法》?建设用地使用?权规范之完善?的论文 关键?词: 建设用?地使用权；物?权法；房地产?管理法；土地?管理法 内容?提要: 建设?用地和农业用?地是土地的基?本分类，正在?修订的《土地?管理法》和《?城市房地产管?理法》均要贯?彻城乡统一原?则，建立城乡?统一的建设用?地市场和建设?用地使用权制?度。这就意味?着建设用地使?用权将成为我?国不动产物权?的基本概念和?制度，与之相?适应，就需要?发展出统一的?、体系化的建?设用地使用权?规范体系。但?《物权法》并?没有完成这样?的任务。为完?善《物权法》?，尤其是为建?立规范化的建?设用地使用权?体系，需要我?们在理论上梳?理现存的建设?用地使用权分?类，提出未来?建设用地使用?权基础分类体?系。 ? 一、?建设用地使用?权的法律意义?和规范问题 ?建设用地是1?998年修订?后的《土地管?理法》确立的?土地用途类型?。《土地管理?法》第4条规?定，我国对土?地实行用途管?制，将土地分?为农用地、建?设用地和未利?用土地。[1?]201X年?国土资源部依?据《土地管理?法》颁布了《?全国土地分类?》（过渡期间?适用），确立?了三级土地分?类体系，其中?建设用地包括?商业用地、工?矿仓储用地、?公用设施用地?、公共建筑用?地、住宅用地?、交通用地、?水利设施用地?、特殊用地八?类。但是20?1X年国家标?准的《土地利?用现状分类》? ?[2]建立了?二级土地分类?体系，使得1?2个一级类不?受三大类型框?架的限制而自?成体系，统一?的建设用地范?畴似乎不再存?在。 ?（一）建设用?地使用权的法?律意义 笔者?认为，这样的?变化并不能影?响“建设用地?”存在的重要?意义，在法律?上我们仍然需?要标识出哪些?土地用途属于?建设用地。w?WW..CO?M建设用地作?为用于建造建?造物、构筑物?等人类活动场?所的用地，本?质上是对陆地?空间的占有、?利用，区别于?农业用地、未?利用土地，具?有重要的法律?意义：它是《?土地管理法》?的基本概念，?是一个重要术?语和控制指标?；是实施土地?用途管制的重?要前提和重要?内容。农业用?地转为建设用?地，必须经过?严格的“农转?非”审批，而?一旦转为建设?用地，即可以?进行建设或进?行商业开发。?因而建设用地?是土地的重要?“标识”，是?土地商业价值?得以实现的门?槛。通过这样?的控制和土地?利用规划管理?可以实现土地?合理、持续利?用目标。另外?，这样的变化?也不影响建设?用地的判断与?识别。从理论?上分析，有六?类土地大致属?于建设用地：?商服用地（0?5类）、工矿?仓储用地（0?6类）、住宅?用地（07 ?类）、公共管?理与公共服务?用地（08类?）、特殊用地?（09类）、? ?[3]交通运?输用地（10?类）。 那么?，凡是建设用?途的土地使用?权，是否都可?以称为“建设?用地使用权”?呢？笔者认为?，在土地管理?法或土地利用?规划法上，可?以将各种建设?用途的土地使?用权（比如上?述六类）合并?称为建设用地?使用权；或者?，建设用地使?用权可以宽泛?地理解为所有?用于建设用途?的土地使用权?，但这样宽泛?的定义在物权?法上的意义是?值得怀疑的。? 一般来讲，?农用地流通性?差，限制较多?；而建设用地?具有较高的流?通性，限制相?对较少，特别?是建设用地使?用权与房屋结?合起来构成一?个社会最主要?的不动产，而?且是完全财产?化或商业化的?财产形态，因?而建设用地使?用权是物权法?调整的主要对?象。 不过，?物权法要决定?权利的性质、?权能等，建设?用途本身对此?并没有多大的?影响，建设用?地使用权在物?权法上仅具有?用途分类意义?。例如，在《?物权法》之前?，《土地管理?法》第11条?第二款就规定?了农民集体所?有的土地可以?设定建设用地?使用权。 ? [4?]显然，该规?定并没有因此?赋予农村土地?上的建设用地?使用权多少物?权法含义，仍?然是以此来涵?盖所有非农业?建设用途的土?地使用权。再?如，《物权法?》起草过程中?，学者们曾试?图通过准用的?方式，将建设?用地使用权扩?展到农村土地?。 ? [5]即使?这样的意图得?以实现，建设?用地使用权仍?然是一个各类?建设用途使用?权的总括性称?谓。它的意义?仅在于地籍登?记和土地使用?权用途登记时?，登记机构将?土地的用途登?记为建设用地?， ? [6]向建?设用地使用权?人发放建设用?地使用权证书?。 ? [7]建设?用地使用权并?不当然地享有?物权法规定的?属性， ? [8]?建设用地在