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市场萧条下的寡占论 当代·国际花园3期 国际5区营销方案 大唐镇市场萧条下的寡占论 —— 前言—— 向正确的目标， 射精准的箭。 NO1.正确的目标 —— 1、当代·国际花园 自身现状—— [高端品牌] 当代国际花园从2006年到2008年，历经3年时间，“国际化高档住区”“健康运动”“高知人士聚集地”的品牌形象已经在光谷树立，并已广泛获得认知和认同。 [星级现场] 当代国际花园的营销现场， 不仅仅有极好的大盘风范和氛围，一期、二期也已经成熟，在现场展示上，在整个光谷都属于星级水准。 [良好口碑] 当代国际花园，在外口碑皆以名盘著称，而内部成熟的居住氛围也已经形成，作为一个开发周期较长的楼盘来说，当代国际花园相比光谷其他楼盘，口碑传播上有很大的优势。 当代·国际花园已经象征品质、国际化、高知的形象已经具备极强的认知度和美誉度， 自身状况已经达到极高的水平，在光谷区域，足够淘汰大批的楼盘，将竞争对手减到最少。 —— 2、国际5区 产品特色—— [3期国际五区产品一览] ——18F高层住宅×3： 80-100平米2房、125-130平米3房 2梯4户 ——11F小高层住宅×4： 60-770平米小户型 1梯4户 ——户型实用，2房可变3房，3房可变4房。 ——国际5区内有一块水景。 从产品本身来看，当代·国际花园在光谷区域，与自身档次相当的几个楼盘相比较， 产品特色上并没有很大的亮点，但户型面积具备一定的差异性，足够锁定一部分较为年轻的人群。 ——从产品本身来看， 1、延续当代国际花园国际化、高知形象； 2、目标客群仍然以周边工作的工业园、高校、公司人群为主； —— 3、竞争分析—— [万科·魅力之城] 产品、心理、品牌三管齐下 销售情况一直很好， 11月随着市场销量迅速下滑，当月仅售50套左右，而随 后两月的平均销量仅约35套； 推出“青年置业计划”后，价格由此前6400元调整至5300元；产品以全装修90㎡以下两房及100㎡以下三房为主，深受区域内青年置业者的追捧，优势明显；从3月至今月均销量保持在130套左右。 [丽岛·漫城] 独特风格、创新户型拖延客户 温哥华风情为其主要风格，85-158平米户型，虽然尚未正式入市，但其“丽岛”开发及物业品牌，加上95平米小复式送1层的户型，深受欢迎。 首批430套房源，预计入市时间为明年3月。 [中建康城] 实干家形象，获取信任感 中建康城虽然无特别大的软性特色，但1.5的容积率、超宽楼间距，加上外观的现代中式立面，也取得了不少务实性的客户青睐，比较面积区间与本项目3期类似，70-89平米占49% 。 [现代森林小镇] 即将入市，首批开盘时间约在明年，户型均衡，有内水系，会拖延一部分客户成交。 事实上，客观的说，光谷区域的高端楼盘在产品本身的塑造上、配套设施和交通情况，大多都大同小异， 就目前的市场而言，除了万科·魅力之城外，其他楼盘销售情况大不如从前，是市场的原因。 —— 4、价格现象分析—— 在价格上，由于在2007年价格涨势过快，经过至去年底以来三个阶段的调整，区域价格 底线已经跌破4000关口，以万科魅力之城为代表的领跌楼盘降幅已达20%—30%左右。 第一阶段价格调整期在2008年2月：以万科魅力之城为代表，率先降价，由此前6400元/平方米降至5300元，价格降幅在17%左右； 第二阶段在2008年5月：以锦绣龙城为代表，掀起了区域第二波降潮，最低起价为3921，在区域内率先跌破4000关口，整体均价在4300左右，较之此前约5800元的均价水平降幅达25%左右； 第三阶段在2008年9月，以3780元的价格再次引领区域价格新低，4300元的均价较此前6000元的价格水平降幅接近30%左右。 房地产市场调整大波就从2008年一场大雪开始， 全国经济在2008年股灾之后，又受雪灾重创，整体物价上涨，国计民生水平大幅提升； 第11届人大会议对房地产行业进行了再一次的政策压制， 房地产市场开始了第一次革命性的震荡。 一开始，大部分开发商仍然坚挺价格，少数已经开始第一波降价； 到了2008年5月，不少大盘也开始随行就市； 接着，地震必须要赈灾，奥运必须要烧钱给外国人看，经济继续下落； 全球经济在此时都在经历“经济危机”的风暴，对中国经济也带来了巨大的影响，房地产行业、金融行业尤甚； 2008年9月，武汉房地产市场价格已经降到了历史新低，降幅达30%，并无回力的迹象。 经济引发了房地产市场的彻底调整，而又是经济拖长了调整期…… 不论产品品质有多好，在整个经济萧条的现在， 大部分购房者已经没心思理会了。 —— 5、光谷区域的市场现象 —— [饱和市场] 光谷区域素来都是大盘林立， 整体开发面积动则几十万方， 而近年来的市场火热，购房需求已经大量透支，但区域放量持