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西溪诚园守纯苑定价建议 西溪诚园守纯苑定价建议 第一部分 市场分析 一、宏观经济走势对房地产的影响 1、宏观经济走势分析 ○2010年8月中国CPI同比上涨3.5%，创下22个月新高，通胀压力上升。 当前一年期存款利率维持在2.25%，CPI的不断攀升，使得持续一段时间的实际负利率不容忽视，大量逃避通货膨胀的避险资金进入楼市的可能性继续增加，选择相对稳定的房产资源以保值兼投资的心态普遍萌生。 ○加息条件尚不具备 由于通胀持续升温及负利率环境持续，关于央行加息的传言四起。但从当前国内外环境来看，央行调整利率的条件并不具备。首先，国内外经济走势尚不确定，国外仍在呼吁联合救市，中国若加息会面临较大外部舆论压力。其次，央行加息并不是解决负利率的最好办法。中国利率政策的目标是市场化，而负利率是个资源配置的问题，增加投资渠道，优化资产配置更重要。 ○投资增速继续回落 8月份，固定资产投资与工业增加值增速继续双双回落，从数据来看，中国经济仍在继续探底。 1-8月份，城镇固定资产投资140998亿元，同比增长24.8%，比1-7月份回落0.1个百分点； 1-8月份，规模以上工业增加值同比增长16.6%，比1-7月份回落0.4个百分点。 分析： 前期信贷的快速扩张、房价的急剧上涨、以及近期工资上涨所带来的影响尚未完全显现，而近期的自然灾害也将推动食品价格再次上涨。因此，预计CPI通胀率将在未来几个月继续保持在3%以上。 随着对经济过热的忧虑转变为对经济增长硬着陆的担心，政府的政策立场发生了微妙的变化。高层领导人明确表示维持经济平稳较快增长仍然是最重要的目标、也是实现其他目标的“前提”。这预示着接下来不会再出台其他紧缩措施(如加息或进一步的房地产调控措施)。由于政策的连续性和稳定性仍然是关键词，我们认为未来几个月政策将保持稳定，不会出现明显的放松或大的转向。 2、全国房地产走势的判断 ○房地产政策分析 ※4月14日国务院常务会议：首套房90平以下首付不低于30%；二套房首付不低于50%，利率不低于1.1倍。 ※4月17日国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。核心内容： 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 ※4月30日浙江省政府出台细则与国务院出台政策保持一致。杭州新规，非首次购房认定以交税记录为准。 ※5月下旬厦门、广州、重庆等城市相继出台细则，除响应中央政策外，且均未规定限购政策，重庆甚至未未对外地人购房作出限制。 ※6月4日，住建部、中国人民银行、银监会联合通知：“既认房又认贷”的标准得以确认，异地购房贷款禁令取消，按二套房政策执行，这是对外地人购房的一次松动。 ※6月商业银行对外地人贷款购房者开闸，二套首付5成，利率上浮10%；三套首付5.5成，利率上浮15%。四套以上的审批较为困难。 ※国土部于6月展开违法清查，要求地方严格处理拖欠土地出让金行为，这使资金紧张中小房企雪上加霜 ※6月28日国务院经济形势研讨会传出消息，下半年的宏观调控仍主题为“框架不变，动态优化，防止政策叠加的负面影响”。住建部、国土部表示：下半年楼市调控不会放松。 ※7月中旬各项经济数据纷纷出炉： CPI上涨3.1%超过3%的警戒线； PMI指数为52.1%达到15个月来最低点； PPI同比上涨7.1%尚处于上升通道；6月房地产投资完成5830亿，同比增长48.5%。 ※各项经济数据说明整体经济形势走软，但房地产投资却在加强，与国家预期的调控目标尚有差距。今年下半年中央的经济调控将面临“两难”局面，即对房地产调控不能中断，但房地产大萎缩也对经济不利。 ※7月底京沪深杭四地银行目前已全面叫停第三套房贷，银监以不否认的方式，把京沪深杭纳入“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区”行列。 ※国土部联合银监会对全国闲置土地项目进行集中整治，并排查闲置土地的信贷风险。再加上银行业对于房地产贷款的态度已经趋于谨慎，部分开发商的资金面开始面临种种压力。 ※自今年10月1日起，开发商收存商品房