探路行动 扬州 广陵新城的项目定位的报告.pptVIP

广陵世家已售房源分布图 120平方米以下房源销售占到总销售的70%以上 个案分析 户型配比建议 户型 面积（㎡） 配比 2房1厅1卫 80-90 25% 2房1厅2卫 90-95 20% 3房2厅1卫 100-115 25% 3房2厅2卫 120-130 25% 四房2厅2卫 140以上 5% 本案户型配比 户型配比建议 大盘开发，商住的互动对于楼盘价值提升具有重要作用； 商业配套的建造时机，与人群的进入须衔接良好。 就本案而言，商业配套（农贸市场、幼儿园等）的建设应与一期房源的开发同步进行，这将有利于后期房源的价值提升。 同时商业配套的位置（农贸市场、幼儿园等）也将在一期开发地块（A或D地块）的范围内。 商、住互动 本案商住配套 价格定位建议 市场竞争性 价格成长性 供求导向性 价格定位 扬州在售商品房分布图 价格定位建议 扬州市场区域均价分布 价格定位建议 案名 总套数 已售套数 在售均价（元） 销售率 备注 骏和天城 1501 1316 5700 87.67% 2007年10月开盘，使目前东片区价位最高，开发周期最快的楼盘 广陵世家 514 275 4300 53.50% 2008年6月开盘，是区域内距离本项目最近的新开楼盘 东方名城 1134 1120 4700 98.77% 05年开盘，多层房源为主 竞争性个案销售分析 价格定位建议 广陵世家及东方明城与本案同属河东分区，可作为本案基价的参考对 象两者加权平均，广陵世家（60%）、东方名城（40%） 4300*0.4+4700*0.6=4540元/平方米 基价研究 4540元可作为本案08年8月的均价参照 价格定位建议 后市供给量预测 07年、08年扬州东区、南区各出让地块达到300万平方米，457万平方米，按1/3之一的住宅地块量、按1.5容积率计算，后市也有近375万平方米的供应量，后市的市场竞争还是比较激烈的 价格定位建议 价格成长性曲线图 07至08年度，价格增长率为4%左右（该年度由于受到宏观政策的影响，所有增长率偏低） 08至09年度，价格增长率高达18%（这与该楼盘接近尾盘，同时区域内无竞争房源供应有较大关系） 价格定位建议 价格增长率预测 8%--10% ； 08-09年度，在宏观政策的稳定性得到延续的情况下，房价增长率也将平稳增长 08-09年度，区域也将有竞争性楼盘的存在（东区住宅用地的开发，广陵新城、东方名城都会有后续的小高层房源推出），价格的增长也将受到竞争的限制 08-09年度，广陵新城的开发实质性进展不大 价格定位建议 09年开盘价格预测 4540*1.08=4903元/平方米 本案09年开盘价格在4900-5000元/平方米范围内。 4540*1.10=4990元/平方米 价格定位建议 第四部分 产品形象塑造分析 形象系统建议 地段特性 产品品牌 文化底蕴 形象系统建议 ◆设计思想:体现新都市核心、中央 ◆四个棱形代表四个地块和无业形态 ◆三个水流变形代表京杭大运河 ◆从颜色的角度代表春夏秋冬四季比较有活力 ◆设计思想：从地块形式上演变而来 ◆四个不同的色块代表本案开发的四个阶段，分别为 创世纪 理想纪 升华纪 未来纪 ◆从颜色的角度绿蓝黄红，绿蓝代表成长奋斗，黄红代表收获，正代表了四个阶段开发的良好寓意 ◆四个色块组成田字形状，寓意四水归田。 形象系统建议 方案一：东城纪 文游台 夏言/明 盂城东北倚高台，春日登临花盛开。 淮海风烟迎落帆，江湖渔鸟对衔杯。 舳舻千里沧浪接，楼观中天紫气回。 泽国微茫生远兴，长空渺渺鹤飞来 形象系统建议 方案二：东紫郡 ◆设计思想： ◆从传统意义上紫气是祥瑞和吉祥的象征，有‘紫气东来照日升’的意思。 ◆用传统颜色易于记忆，庄显大气，气势恢弘，彰显大盘形象。 ◆扬州浓厚的文化底蕴衔接（双东街区东圈门东关街是古城扬州辉煌的历史见证）。 品牌战略的长期目标是建立公司品牌鲜明的个性形象，增加消费者的偏爱度和知名度。发展商之间的角逐将从规模和产品力上的竞争上升为企业品牌影响力的竞争。作为中城房网的成员，从战略角度考虑华建应当建立自己的品牌连续性。以万科和绿地为例。 杭州万科魅力之城 武汉万科魅力之城 沈阳万科魅力之城 无锡万科魅力之城 大连万科魅力之城 成都万科魅力之城 天津万科魅力之城 青岛万科魅力之城 形象系统建议 个案分析 形象系统建议 个案分析 形象系统建议 个案分析 徐州绿地世纪城 西安绿地世纪城 牡丹江绿地世纪城 常州绿地世纪城 形象系统建议 个案分析 ◆扬州的传统文化底蕴，中国传统文化的符号，同时与之前华景园的LOGO 形成统一。 ◆作为不同城市，具有相同属性的项目。华景园有良好的品牌延续性。 形象系统建议 方案三：华景园