投资分析报告市场部分—通州商务园地块1.pptVIP

× ×市× 号公告× ×地块 投资分析报告 旭辉集团× ×公司拓展配套部 地块四至 周边规划 周边配套 SWOT分析 房产市场分析 土地市场分析 市场总结分析 地块位置 地块指标 竞买细则 宏观经济分析 中观经济分析 微观经济分析 城市政策分析 客群定位 形象定位 产品定位 价格定位 设计方案 货值计算 成本估算 静态计算 风险评估 其中：红色部分为拓展部完成部分； 蓝色部分为营销部完成部分； 绿色部分为拓展部收齐各部门材料后进行计算汇总部分 第三章：市场分析 房产市场分析 土地市场分析 市场总结分析 第三章：市场分析 1、房地产市场分析 1.1北京市通州区市场情况 新北京规划提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局；核心城区进入休整期。两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴 ，两带指东部发展带和西部发展带 “多中心”包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、商务中心区、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等8大城市职能中心区 北京未来定位于：国家首都、世界城市、文化名城，并提出 “两轴—两带—多中心”的城市布局 区域定位 北京市通州区——区域描述 在11个规划新城中，北京将重点发展通州、顺义、亦庄3个新城 在“两轴－两带－多中心”的基础上，又形成11个规划新城，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。 重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。这3个新城应成为中心城人口和职能疏散及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益，共同构筑中心城的反磁力系统。 区域定位 北京市通州区——区域描述 通州最有力的承接CBD的外延发展，必将成为CBD的后花园 通州城市定位 承接北京部分职能的城市副中心 北京东部城镇带综合服务基地 新城 产业 依托资源 通州 综合服务 CBD 顺义 临空经济带 机场物流等 亦庄 高新技术产业 区域内产业 区域定位 北京市通州区——区域描述 通州新城规划CBD东扩，全新定义通州区域价值 2009年12月： 新城建设聚焦通州 北京市委十届七次全会提出：“2010年加快重点新城建设，特别是集中力量聚焦通州。” 与京哈高速衔接，辐射环渤海区域，转为“外向型发展”。 2010年1月：现代化国际新城 通州新城首次正式确定“现代化国际新城”定位； “通州新城是北京的新城，影响着首都建设世界城市的大局，要发挥通州新城的“前哨”功能。 2010年3月：CBD东扩 CBD核心区的饱和状态严重制约CBD乃至整个北京的发展，因此东扩迫在眉睫。 与CBD距离最近、一体化程度最高、城市发展水品最高的通州，成为东扩进程中的领头羊。 区域规划 北京市通州区——区域描述 城市化的进程加速推进，城市现代化、国际化的步伐速度在不断地提升，迫切需要一些新的空间来接纳北京市的产业发展、人口疏解、新功能的承接。通州这个离北京最近的新城，也就成为了承接这一重要任务的最佳地域。 近期的规划重点是运河核心区。各项建设开始逐步推开，预计在“十二五”期间新城将初具规模。 区域规划 通州新城规划面积155平方公里，其中核心区面积48平方公里，未来人口承载将达到100万人。 北京市通州区——区域描述 交通路网发达，为通州的崛起注入了最强劲的动力 规划了M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3、S5共计8条轻轨线，将覆盖通州新城，轨道交通 密度从目前规划看将超过中心区很多地区 京通快速、朝阳北路、朝阳路、两广路延长线快速通达市中心 京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交会 区域交通 北京市通州区——区域描述 第三产业的发展： 北运河两岸加快发展文化产业聚集 六环路以西加快专业服务业聚集 毗邻空港的北部，发展临空经济，吸引大企业总部入驻 第二产业 以工业园区为载体，重点发展家具制造、印刷、食品加工、服装服饰等都市型工业和现代制造业 区域配套将逐步完善，第三产业将占据越来越大的比例 产业及配套 北京市通州区——区域描述 通州拥有丰富的自然景观资源 境内大小河流13条，运河蜿蜒，势若游龙；潮白河碧波千顷，渔歌唱晚。三河三路两侧百米绿色通道颇为壮观，形成天然生态屏障。 产业及配套 北京市通州区——区域描述 小结：通州国际新城规划及便捷的交通，极大的提高通州的区域价值，将进一步促进区域房地产的快速发展。 北京市通州区——区域描述 北京市通州区——地块周边描述 通州未来规划8大功能区，其中通州商务园区、北苑商务区、五河交汇商务区和宋庄IDC产业成将成为重要的商业办公聚集地，而通州商务园区距离CBD最近，又滨临温榆河生态走廊，发展潜力相对较高。 通州新城定位为“现代化国际新城”，将承接CBD的东扩