深圳金地104栋的项目前期的的策划之目标客户研判.ppt

LEVEL 2 LEVEL 2 LEVEL 2 LEVEL 2 LEVEL 2 目标客户群体职业研究结论细分 （白领细分结论） 年龄30岁以上，单身,公司的中高级员工，或者是普通员工，事业发展方向稳定 年龄26岁以上,非单身,公司的中高级员工，或者是普通员工，事业发展方向稳定 此类白领购买本项目可能性再细分客户群体 必须考虑日前快速增长的房价对白领置业的影响 常规白领首次购房心态研究 —市场调研 —调研对象 1）深圳中原内部员工问卷调研，发出问卷198份，回收实际有效问卷165份 2）中心区写字楼白领随机访谈。共访问客户17位 —调研结论1： 月收入5000-10000元或者以上，30岁左右单身白领本项目定向置业意愿 80%表示结婚前不购买，面积小，房价贵，不如租房 20%认为可以考虑购买，购买目的为自住，购买客户中，个人收入全部超过10000 元/月此类客户需求比例： 选择30㎡左右单房 选择40㎡左右一房 选择50㎡左右两房 选择60-70㎡左右两房 95% 暂时过度居住，单房够了 5% 一房住得舒服点，结婚再说，基本也够了 —调研结论2： 月收入5000-10000元或者以上，30岁左右非单身白领本项目定向置业意愿 50%表示不考虑购买，总价高，不如去关外或者租房，或者面积太小，家里人口太多 50%认为可以考虑购买，购买目的为自住，考虑购买的客户家庭收入均超过10000元， 此类客户需求比例： 选择30㎡左右单房 选择40㎡左右一房 选择50㎡左右两房 选择60-70㎡左右两房 70% 一房够住了 现在价格太高 20% 两房住得舒服 已准备或已有小孩 10% 家里人多 细分结论： 我们需要寻找的是这样的福田白领 1）家庭结构若是单身：收入10000元/月白领，他们渴望有自己的空间暂时居住 2）家庭结构若是非单身：家庭收入超过10000元/月，家庭人口不超过三个 3) 长期在新洲或者周边地区居住,对该区域有一定情结 目标客户群体职业研究结论细分 第二大类 区域内生意人和原居民 历史— 2001-2006年成交的周边生意人和原居民看，具备如下特征： 购房动机：习惯购买，投资自住兼有，周边生意人购房多为就近照顾生意，他们熟悉此区域，经济实力较好 未来— 大型建材超市启动，大量建材生意人会涌入 目标客户细分研判结论： 在本区域长期扎根的人，他们或许是生意人，或许是本地原居民，从事生意种类众多，大量建材生意人会成为目标客户之一 目标客户群体职业研究结论细分 第三类 投资客 常规投资客户心态研究 短期—出租获取长期收益 长期—数年后利用涨价空间赚钱 非常规投资客户心态研究 ？ 投资 投机 保值 炒房 —新政后5年之后的获利空间令投资客观望却步 短期—出租保证收益平衡 长期—数年后利用涨价空间赚钱/女性自有固定财产,不 计较等待多少年 短期片区租金收益可能性研判 3195-3252 2672 2081-2150 1614 30年月供 （元） 1500-1700 1200-1300 800-1000 300-600 农民房市场租金 1800-2200 1600-1900 1300-1600 800-1200 商品房市场租金 57 57.23 两房1 34 34.58 单房 44-46 44.57-46.06 一房 68-69 预计总价(万元) 68.44-69.65 面积㎡ 两房2 户型 我们必须考虑到我们对产品的品质期望,我们期盼项目能成为超越片区常规产品的高级公寓,公寓产品的租金将高于片区常规租金 短期片区租金收益可能性研判 1800-2200 1600-1900 1300-1600 800-1200 商品房市场租金（元） 3195-3252 2672 2081-2150 1614 30年月供 （元） 2200-3000 2000-2500 1800-2000 1500-1600 高级公寓带来的超越片区常规租金空间设想（元） 57 57.23 两房1 34 34.58 单房 44-46 44.57-46.06 一房 68-69 预计总价(万元) 68.44-69.65 面积㎡ 两房2 户型 按照出租业主心态分析,收支基本能保证平衡 个体纯获利投资和投机客户将大幅度下降,为了购买物业保值而用的客户将有存在可能 常规投资客户心态研究 短期—出租获取长期收益 长期—数年后利用涨价空间赚钱 投资 投机 保值 炒房 —新政后5年之后的获利空间令投资客观望却步 短期—出租保证收益平衡 长期—数年后利用涨价空间赚钱/女性自有固定财产,不 计较等待多少年 高