2007年度上海房地产市场回眸.doc

2007年上海房地产市场回眸 2008-1-10 ??? 盘点2007年上海楼市，一波冲高行情引发了人们的思索，从而去寻找房价攀升的轨迹。到岁末形成多空相持态势，又引起人们预测，房价的弈局或将在2008年延续。防止房价大起大落，宏观调控使房地产业再次成为社会的聚焦点。 　　六次加息，十次上调存款准备金率，从紧的货币政策成为政府调控的主要工具，这有利于抑制投资过热，引导市民理性消费，促进楼市和谐发展。而住房保障体系的建立和完善，廉租房建设驶入快车道，将惠及更多的市民家庭。 　　加大政策执行力，调整供应结构，稳定房价，2007年的上海楼市演绎了一个又一个充满变化的故事。 　　一、完善和落实宏观调控 　　2007年，是完善和落实宏观调控之年。政府充分运用土地、金融、税收、货币等手段，持续对房地产业进行调控。《物权法》的通过及实施，对房地产开发交易和物业管理等影响深远，保护了各方的合法权益。 　　2007年国家进一步明确了完善住房保障体系。8月7日，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，首次明确提出，把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，明确中小套型普通商品住房用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。11月14日，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》；27日，建设部等九部门联合发布《廉租住房保障办法》。上海动用20亿公积金收益收储了50万平方米廉租房。30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》，明确供应对象是城市低收入住房困难家庭，与廉租住房保障对象相衔接。12月24日，上海市政府出台贯彻国务院24号文件的实施意见，要求建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系和分层次的住房保障体系；明确提出建立健全经济适用住房制度；建立住房租赁服务平台，将政府、社会机构和私人提供的适用房源，供住房保障对象选择承租；提供相应的专业服务，采用市场化运作；通过旧区改造和旧住房综合改造等，改善其他住房困难群体的居住条件。 　　对土地的调控加大力度。年初的土地增值税的开征，以及9月21日出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，体现出房地产业土地政策的导向。同时，政府加强了对土地违法违规典型案件的查处和通报。10月13日上海市房地资源局公布，三年来上海共查清“以租代征”、“未批先用”行为194件，涉及土地3312亩。 　　整治房地产市场秩序。4月6日建设部等八部委联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，上海开展为期一年的专项整治行动。房地、建设等十部门成立了专项整治的联席会议。作为今年市场调控工作重点，专项整治一是房地产企业捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、发布违法广告、偷税漏税等行为；二是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、权钱交易违法行为和房地产税收政策执行中的不规范问题。 　　房贷政策从紧。2007年，央行前后六次加息和十次上调存款准备金率。在住房信贷上，央行、银监会最终出台第二套房贷政策，明确以“户”为单位执行房贷新政。对已利用商业银行和公积金贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，规定了首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 　　限制外资更加明确。3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》；12月，发改委与商务部联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，从而提高外资进出上海房地产市场的难度，并且将限外范围扩大到了房地产三级市场（住房二级市场）。年末上海16号土地出让公告推出的35幅土地，保证金不再设外币账户，对于大多数外资公司来说，几乎是参与上海土地市场竞争的大门关了。 　　2007年，我国房地产调控经过长期的政策储备，政策脉络、体系已经非常明晰，调控政策更加强化了执行和落实，调控手法也更加精准和到位；下一步，则是政策的积聚效应随着时间的推移不断彰显。 　　二、地价“加速度”上涨 　　综观2007年的土地市场，由于优质地块稀缺，再加上股市的“圈钱效应”，楼板价屡创新高，“地王”频繁出现，“面粉贵过面包”成不争的事实。 　　土地出让规模逐年递减。近三年，上海土地出让总量呈逐年萎缩之势。2007年，根据《2007年土地利用计划》，计划出让经营性用地2000公顷，其中住宅用地1100公顷，非住宅经营性用地900公顷。2007年，本市共推出17批土地出让公告，共计430幅，经营性用地约857公顷，其中住宅用地532公顷，实际挂牌面积超过450公顷。实际推地与计划仍然有一定缺口，并仍然以外环外居多。 　　“地王