2008年房地产估价案例与分析试题.docxVIP

2008年?房地产估价?案例与分析?试题　　一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写?在答题纸对?应的题号下?）　　（一）某市土地储?备中心以拍?卖方式出让?一宗住宅用?地，甲、乙两家房地?产开发公司?拟参加竟买?，甲公司委托?丙房地产估?价机构进行?应价评估，最高应价评?估结果为1?2 000万元?。乙公司委托?丁房地产估?价机构评估?出的最高应?价为15 000万元?。若该两家房?地产估价机?构的评估结?果均是合理?的，请分析两者?差异的主要?原因。　　[答疑编号5?05580?05010?1：针对该题提?问]　　【答案】　　理由包括：　　1.本次评估的?价值为投资?价值（拍卖应价）；（3分）　　2.投资价值是?从某个特定?投资者的角?度来衡量的?价值；（3分）　　3.不同投资者?在开发建设?成本经营费?用方面的优?势不同，纳税状况不?同，对未来的信?心不同，所有这些因?素都会影响?投资者对该?房地产未来?收益能力的?估计，从而影响投?资者对该房?地产价值的?估计。（4分）　　见: 《理论》教材P96?，投资价值，指从某个特?定的投资者?（即某个具体?的投资者）的角度来衡?量的价值。是某个特定?的投资者（如某个具体?的购买者）基于个人的?需要或意愿?，对该房地产?所评估出的?价值。投资价值，是建立在主?观的、个人因素基?础上的价值?。在某一时点?，市场价值是?唯一的，而投资价值?会因投资者?的不同而不?同。　　同一房地产?之所以对不?同的投资者?有不同的投?资价值，是因为不同?的投资者可?能在开发建?设成本或经?营费用成本?方面的优势?不同、纳税状况不?同、对未来的信?心不同等。所有这些因?素都会影响?投资者对该?房地产未来?收益能力的?估计，从而影响投?资者对该房?地产价值的?估计。　　（说明：若回答估价?目的、估价时点、估价方法、价格影响因?素、资料依据、及估价师经?验不同，均不给分）　　（二）某公司于5?年前在公开?市场上以2?000万元?购得一宗出?让性质的办?公用地，投入1 000万元?建成办公用?房一幢。目前，该办公用房?的市场价值?为4000?万元，若5年来房?屋建安工程?造价水平基?本稳定，则有观点认?为该宗土地?的重新取得?价格上涨了?1000万?元。请问上述观?点是否正确??为什么?　　[答疑编号5?05580?05010?2：针对该题提?问]『正确答案』1.错误：（1分）　　2.房地产价值?不是土地价?值和建房投?入简单的相?加（3分）　　3.应考虑房地?产拥有者自?己对房地产?进行投资改?良、通货膨胀因?素。[《理论》教材64页?] （3分）　　4.虽然造价稳?定，但管理费用?财务费用，税费水平可?能有变化（3分）　　（三）某城市房管?部门直管公?房，产权证载用?途为住宅，地处繁华商?业区内，建筑面积为?1500m? 2，占地290?0m2，土地使用权?性质为划拨?，房屋建于1?955年，后经过两次?大修，目前处于正?常使用状态?。现政府拟将?该房地产出?售，委托房地产?估价机构评?估其市场价?值。经过调查了?解，该区域内建?筑容积率为?3及以下的?商业用途土?地价格为2?万元/m2，商品住宅销?售均价为1?.2万元/m2。　　据此，估价师拟定?了以下两种?估价思路：　　1.以商品住宅?销售均价为?基础估价；　　2.以商业用途?土地价格为?基础估价。　　请问：　　1.上述两种估?价思路中哪?种较合适?并说明理由?。　　2.针对你所选?的估价思路?，描述其估价?技术路线。　　[答疑编号5?05580?05010?3：针对该题提?问]『正确答案』1.若转让后允?许改变用途?，则以商业用?途价格为基?础估价较合?适，　　或若转让后?不允许改变?用途，则以住宅销?售均价为基?础估价较合?适。（2分）　　理由　　估价对象处?于繁华商业?区，根据最高使?用原则应以?商业用途价?格为基础估?价。　　或估价对象?证载用途为?住宅，根据合法原?则，应以住宅销?售均价为基?础估价。（4分）　　2.估价技术路?线：①选择估价方?法②方法运用中?的具体处理?③确定估价结?果。　　二、单项选择题?（共3大题，10小题，每小题2分?。每小题的备?选答案中只?有一个最符?合题意，请将这个答?案对应的字?母填在答题?纸各小题相?应的括号内?）　　（一）王某于19?99年在某?城市中心城?区购买了一?幢6层的百?货大厦，为保证正常?经营，于2004?年初进行了?重新装修。2006年?初，王某委托房?地产估价机?构评估该大?厦的市场价?值，评估结果为?800万元?。一年后王某?因病去世，临终前留下?遗嘱：总价值80?0万元的大?厦由其一儿?一女平均继?承。为此，该大厦处分?前兄妹俩达?成书面协议?：妹妹获得该?大厦的一、二层，哥哥获得