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2017年房地产市场状况 我国房地产市场发展状况发展前景和当前工作——谢家瑾 我国房地产市场发展状况发展前景和当前工作——谢家瑾 2001年11月30日16:06 [我来说两句] 一、当前房地产市场的发展概况 近几年，在住房分配货币化、住房二级市场、住房税收、住房金融等政策的综合作用下，住宅与房地产业继续保持良好的发展态势。不仅有效地调动了住宅建设投资的积极性，进一步启动了个人住宅消费，改善了居民的居住条件，还对带动相关产业发展、拉动经济增长起到了重要的作用。 （一）房地产开发继续保持较强劲的发展势头 今年1-9月，全国房地产开发完成投资3759亿元，比去年同期增长31.4%。其中，商品住宅完成投资占69.3%，同比增长31.8%。 新开工面积增幅继续攀升。在6.04亿平方米商品房施工面积中，新开工面积达2.37亿平方米，比去年同期增长37.2%，商品住宅新开工面积1.95亿平方米，增长35.4%。 在房地产开发投资中，国内贷款占22.6%，同比增长26.5%；企业自筹资产占29.8%，同比增长31.3%；利用外资占1.7%，同比下降25.3%。其他资金占45.8%（主要是定金和预售收入），同比增长39.9%。 1-9月，商品房销售面积8977万平方米，同比增长26.6%，大于同期竣工面积（8976万平方米）。其中，办公楼、商业营业用房销售面积增幅达20%和31.9%。商品住宅销售面积8102万平方米，增幅为26.2%，高出竣工面积（7521万平方米）581万平方米。个人购房比重已达91.5%。商品住宅销售额1231亿元，增长37.5%。 分析房地产开发以上数据，我们认为：投资持续增长主要源于商品房销售额和销售面积的增长给开发商带来的信心。新开工面积持续增长，表明开发商对市场前景继续看好。定金和预收款在房地产开发资金中比例的提高，标明商品房预售还占相当的份额，市场仍有较大潜力。商品住宅、办公楼、商业营业用房销售面积全线攀升，说明在住宅市场的带动下，房地产市场全面启动。销售面积大于同期竣工面积，说明市场除了可有效地吸纳近期上市的商品住宅外，还能消化一部分以前积压下来的空置房，商品住宅的空置面积已经出现负增长。 （二）住房二级市场和租赁市场的发展，进一步活跃了房地产市场 据上海房地局提供的资料，上海市1-9月存量住房交易已超过11.91万套，成交9月存量住房交易已超过11.91万套，成交面积1012万平方米，与去年同比增长91%；成交金额 129.6亿元，同比增长120.1%。商品房销售14.42万套，面积1599万平方米，比去年同期增长27.5%，涉及买房金额580亿元。截止8月底，进行房屋租赁备案的出租住房8.23万套，925万平方米。商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场三分天下的局面进一步形成，房地产市场结构发生了大的调整。截止9月底，上海已购公房累计上市达125251套，占已出售公房总量的9.2%。江苏南通市今年1-9月存量住房交易面积达80.19万平方米，已经超过了同期新建商品房的销售面积（77万平方米）。该市已购公房上市总量已达13078套，占已售公房的17.3%。约有91%的出售已购公房家庭换购了住房，在换购住房时约有80%买了新房。平均每户增加住房面积25平方米，增加买房支出8-10万元。存量房上市，不仅增加了住房市场的供给总量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。 此外，上海、广东、浙江、贵州等省、市的住房租赁市场十分活跃。近两年，一些家庭将已购公房出租，抵押贷款买新房，将租金收入归还银行贷款。出租住房有了合理回报，为居民和社会投资开辟了新的渠道，吸引了部分储蓄和社会散资分流到住房市场，从而带动住宅投资的持续增长。 （三）住宅分配货币化工作的推进，促进了居民住宅消费 35个大中城市已有33个出台了住房分配货币化方案。不少房价收入比在4倍以上的城市，已陆续开始发放住房补贴。天津已向3万多职工发放住房补贴9.9亿元。今年上半年发放个人住房补贴1.46亿元，4156名无房和住房未达标职工在得到9900万元住房补贴（其余4700万支付离退休职工）后购买住房24.7万平方米，带动个人出资2.7亿元。加上买房后装修和购买家具、电器等消费，按保守估计，实际调动职工出资应超过4亿元。住房分配货币化方案的实施，提高了职工买房的支付能力，促进了居民住房消费，带动了大量个人存款和银行贷款进入住房市场，促进了市场的繁荣和相关产业的发展。 （四）住房金融的发展，不仅促进了住房消费的增长，而且改善了信贷资产的质量 近年来，随着住房消费的启动，个人住房贷款迅速增长。截止到今年月底，商业银行个人住房贷款余额已经达到4454亿元，相当于1997年底的23倍。今年1-6