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房地产估价案例与分析真题2014年 一、问答题 甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/m2。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元/m2为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果。并对异议进行了书面回复，请问： 1、甲机构书面回复的致函对象是谁? 2、导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些? 某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日，该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/m2，包括土地取得成本、开发成本(注：应为建设成本，下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/m2。请问： 3、上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误? 4、在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值? 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用，第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 5、该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些? 6、造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些? 二、单项选择题 某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立??饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。 7、采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行______。 ? ?A．交易情况修正 ? ?B．市场状况调整 ? ?C．实物状况调整 ? ?D．区位状况调整 8、采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是______。 ? ?A．应充分考虑各店面租约租金的限制 ? ?B．只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制 ? ?C．若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制 ? ?D．不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准 9、采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括______。 ? ?A．土地使用期限 ? ?B．规划条件 ? ?C．租约限制 ? ?D．原抵押权的优先受偿款 某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征。张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27日购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。 10、根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是______。 ? ?A．2009年8月27日 ? ?B．2013年4月1日 ? ?C．2013年4月15日 ? ?D．2009年8月27日和2013年4月15日 11、注册房地产估价师应当在估价报告的______内容中对该税收政策调整进行阐述。 ? ?A．估价假设与限制条件 ? ?B．市场背景描述与分析 ? ?C．风险提示说明 ? ?D．估价测算过程 12、关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是______。 ? ?A．将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求 ? ?B．部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场 ? ?C．二手房市场交易量增加，房价上涨势头将趋缓 ? ?D．将在一定程度上催热该市房地产租赁市场 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万m2、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注