2015年7月遵义市房地产市场调研报告.docVIP

2007年7月遵义市房地产市场调研报告 2007.7 项目背景 位于遵义市汇川区香港路罗庄路段，毗邻罗庄电器城； 项目红线内用地面积约为282710.5平方米。其中,待建昆明路将占用3137平方米；本地块呈不规则梯形状，地形为缓坡，北高南低，高差约为18米左右； 本项目地块西临香港路，北靠拟建中昆明路，区位优越，交通便利； 拟规划24米宽市政道路将从本地块旁穿过并连通大连路； “罗庄项目”目前为待拆迁地，局部为多层住宅楼及招待所； 尚处于项目定位规划设计前市场调研工作。 报告形成过程图 发展商需求 项目如何定位，确保 获取各方面效益最大化 问题 遵义 数据 房地产市场指标 楼盘详细指标 项目用地研究 住宅消费指标 结论 调研 分析 陈述 实现 我们的畅想 问题分解树 经济测算 风险分析 4、在可能的定位方案下，利润水平如何？ 区域发展研究 住宅产品市场研究 住宅消费市场 项目地块研究 3、现有约束条件下，开发定位如何？ 房地产投资周期判定 房地产景气指数判定 2、当前项目开发时机上是否恰当？ GDP判定 市场化度判定 1、遵义房地产发展目前处于何种阶段？ 分析 问题 遵义市 位于贵州省北部，为遵义市政府所在地，为贵州北部经济\政治\文化中心，东邻铜仁地区，南抵黔东南、黔南自治州和贵阳市，西南与毕节地区接壤，西、北与四川省、重庆市交界，全市东西长247.5公里、南北宽232.5公里，国土总面积30753平方公里，占贵州省总面积的17.46。俗称“黔北大地”或“黔北粮仓”。 黔北经济文化重镇，以神奇国酒茅台为代表的酿酒业已成为重要支柱产业，更为重要的是，遵义会议、强渡乌江、四渡赤水、娄山关大捷等红色革命遗址，彪炳千古，使遵义成为具有很高知名度的胜地和福地。 遵义—贵阳—安顺是贵州省开发较早、经济技术水平较高、投资效益较好的较发达地区，被称为“黔中经济带”，同时，地理位置优越，地处川黔渝交通要冲，亦为川、渝出海大通道。 行政区划： 遵义市于1997年撤地设市，现辖2区2市8县2个自治县，分别为红花岗区、汇川区、仁怀市、赤水市、遵义县、习水县、桐梓县、绥阳县、正安县、湄潭县、凤冈县、余庆县、道真仡佬族苗族自治县和务川仡佬族苗族自治县。县、自治县、区（市）下辖有166个镇、54个乡、14个街道办事处、8个民族乡。镇、乡（民族乡）下辖1980个行政街，街道办事处下辖216个社区居委会。 面积、人口： 遵义市是全省地域最广、人口最多、经济和文化较为发达的地级行政区。2004年末全市总人口730万人，人口自然增长率为7.61‰，城镇化率为30.4，人口密度为237.3人/平方公里，除汉族外，有仡佬族、苗族、土家族、布依族、彝族、回族、侗族等36个少数民族，其中，遵义市区人口78万人。 城市历史： 公元前二世纪的西汉到公元二世纪时的东汉时期，曾先后有过舍人、盛览和尹珍三位文化先驱在这片土地上创建、发展、传播古代文化；公元八世纪唐代大诗人李白曾流放古夜郎（今桐梓县境内）；宋代起，政府普遍在这里设置府学、县学，建立书院。唐贞观十三年（公元639年），将隋代的郎州改名为播州，唐贞观十六年（公元642年），将播州所领的罗蒙县改名遵义县。清雍正五年（公元1727年），遵义府由四川省划归贵州省管辖。 全国首批公布的24个历史文化名城之一。1935年1月，中国工农红军转战贵州，中国共产党中央政治局在遵义召开了举世闻名的“遵义会议”。 04年获得全国人居环境范例城市称号 重 庆 市 一、遵义市房地产发展阶段判定 人均GDP与发展阶段的关系 市场化程度与发展阶段的关系 2006年遵义市人均GDP868US$ 800-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 高速增长 平稳增长 衰退增长 0-800US$ 启动 高速发展 大于8% 稳定发展 5-8% 停滞 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业发展状况 宏观经济增长 2006年遵义市GDP465.7亿元增长12.6% 遵义市房地产发展阶段判断 即将从启动阶段迈入快速发展阶段? 此阶段需求特征为生存、改善需求兼有； 房地产开发以数量为主，数量与质量并重。 M=（M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`）/6 整体市场化程度计算 　 M6`=M6 M6=W/D=竣工商品房总面积/竣工总面积 住房价格市场化指标 发达国家一般不高于20%，我国取国有住宅投资达30%为完全市场化，100%市场化为0 M5`=M5线性内差法 M5(投资多样化指标) 房地产投资多样化指标 市场经济发达，房地产市场成熟的国