浅谈建设用地与土地市场管理工作.docVIP

建设用地和土地市场管理 丁良义 积极培育和完善市场体系是我国建立社会主义市场体制的重要环节和重点内容，而土地市场又是市场体系中的重要组成部分之一。随着改革开放的不断深入和经济建设的快速发展，土地市场作为房地产市场存在、发展的前提和基础，已经在总体上影响了我国社会主义市场体系的建立和发展。因此，研究、探讨建设用地和土地市场管理的有关问题，具有理论和实践的双重重要意义。一方面，建立、发展和完善土地市场是各级政府及国土资源管理部门肩负的一项重要任务；另一方面，加强建设用地管理对落实土地基本国策，优化土地利用结构，转变经济增长方式，促进经济社会协调可持续发展具有重要作用。 一、农用地转用和审批权限。 农用地转用，是指将土地利用现状调查确定的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的审批权限报批后转变为建设用地的行为。未利用土地转为建设用地以及农用地内部之间的相互转换不属于农用地转用的范围。 （一）土地征收和征用的概念。 1、土地征收，是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。 2、土地征用，是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。 土地征收和征用的共同点：一是为公共利益需要；二是经过法定程序；三是依法给予补偿。 土地征收和征用的区别在于：征收的实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题；征用的实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。 （二）农用地转用审批权限。 《土地管理法》规定：一是乡（镇）土地利用总体规划范围内的农用地转用受省政府委托，由设区市人民政府审批；二是农村村民占用宅基地、村内空闲地和未利用地建住宅的，由县（市、区）人民政府审批；三是涉及基本农田，属国务院、国家发改委批准的建设项目，以及报批面积超过1050亩，耕地超过525亩的建设用地申报国务院审批。 省政府内部划分的审批面积权限：一是耕地50亩以下、非耕地100亩以下，由省国土资源厅审批；二是耕地50至150亩、非耕地300亩以下，由分管副省长审批；三是耕地150至300亩、非耕地300至600亩，由常务副省长或省长审批；四是耕地300至525亩、非耕地600至1050亩，由省政府常务会审批。五是耕地525亩以上、非耕地1050亩以上，报国务院审批。 （三）新增建设用地报批必须符合的条件。 主要有七个方面：一是建设用地是否符合土地利用总体规划及土地利用年度计划。二是征地补偿安置方案、耕地占补平衡是否可行，是否已经落实或能够落实；给农民的征地补偿安置费是否达到法定标准，是否进行了听证；农民是否有到部、省上访情况且合理的要求已经解决。三是供地是否符合国家产业政策及供地政策，用地面积是否符合建设用地定额标准，是否符合节约、集约用地的原则。四是划拨用地是否符合《划拨用地目录》，有偿使用方式是否符合国家法律法规的规定，出让用地的出让方案是否符合国家法律法规的规定。五是土地用途、土地权属、地类、面积是否清楚、准确。六是是否压覆矿产和地质环境问题。七是适用法律和有关规定是否正确，是否存在违法行为。 二、土地市场治理整顿成效显著。 按照党中央、国务院的统一部署，我市认真开展了土地市场秩序治理整顿工作。通过努力，全市土地市场管理得到有效规范，开发区土地得到合理利用，被征地农民利益得到切实维护，土地违法违规问题得到严肃查处，基本完成了治理整顿土地市场阶段性的工作任务，并顺利通过了国务院联合检查验收组的检查验收。 1、落实了耕地保护制度，实现了耕地占补平衡。全市共划定基本农田保护区208个，保护片3093个，树立保护牌3313块，层层签订基本农田保护责任状，将耕地保有量和基本农田保护面积列入了县、乡政府年度工作责任目标考核，连续九年实现耕地占补平衡和耕地总量动态平衡，全市基本农田保护率稳定在85%以上。我市基本农田保护“五个一”，即“完善好一项制度、编制好一张图纸、竖立好一块牌子、建立好一本台帐、抓好一支管护队伍”的做法受到省政府领导的肯定；高安市“基本农田保护十不准规定”被省国土资源厅印发到全省各设区市进行推广；上高县被确定为全国基本农田保护示范区。2002年，市国土资源局被国土资源部和农业部授予“全国基本农田保护先进单位”荣誉称号。 2、被征地农民的利益得到切实维护。在实施征地工作中，认真拟定征地方案，科学测算补偿标准，完善征地补偿办法，拓宽就业安置渠道，做到了依法征地、依法补偿、合理安置。据统计，1999年至2005年5月止，全市共征地项目194宗，征用土地8.7万亩（其中建设用地0.9万亩，农用地3.6万亩，未利用地4.2万亩），征地涉及自然村405个，应付征