第二章 房地产巿场管理：从要素构成角度进行考察.pptVIP

第二章 房地产市场管理：从要素构成角度进行考察 【学习目标】 通过对本章的学习，学生应掌握如下内容： 1.房地产市场管理的必要性； 2.房地产市场管理的目标； 3.房地产市场管理的原则； 4.房地产市场管理的基本内容； 5.房地产市场管理的主要手段。 第一节  房地产市场管理——不可缺少的一只手 一、市场经济体制本身要求政府对房地产市场采取必要的宏观管理措施 二、国民经济总量平衡的目标要求对房地产市场加强管理 三、要调整和优化产业结构必须对房地产市场加强管理 四、房改工作的推进要求对房地产市场加强管理 第二节  房地产市场管理的目标 中国房地产市场管理的总体目标可以概括为以下几个方面： 一、创造良好的房地产市场条件，保障房地产市场机制的运行 （一）房地产经营单位或个人具有决策权力并且能够承担风险 （二）房地产市场体系完善配套 （三）房地产市场信号灵敏、准确 二、促进房地产经营企业公平合理地竞争 必须塑造房地产市场良好的竞争机制。一方面，各类房地产经营企业必须具有公平竞争的机会，另一方面房地产经营企业可随时进入或退出房地产市场，以便使房地产市场与整个国民经济体系紧密联系起来。这样从微观上来看，房地产经营企业的经营活动会更加灵活，整个房地产业投资效益会大大提高。 三、保证房地产市场中房屋总供给与总需求的基本平衡 要保证房地产市场供求基本平衡，必须利用价格、利率、财政、税收等经济杠杆和经济政策调节好房地产的供给，保证合理增长，同时引导好需求，特别是要抑制对房地产过高、不合理的需求，从而使供求趋于一致。 四、维护房地产交易各方的权益 为保证房地产市场的正常秩序，还必须维护房地产交易各方的权益。也就是说房地产管理部门必须利用行政手段保障买方、卖方、出租方、承租方、中介人等各方享受的权利，督促他们分别承担起各自的义务。 第三节 房地产市场管理的原则 一、统一领导、分级管理、相互协调 二、多种管理手段相结合 三、管而不死，活而有序 四、为基层服务的原则 第四节 房地产市场管理的内容 一、从交换关系的角度来看 （一）房地产买卖市场的管理 （二）房地产租赁市场的管理 二、从管理机构的角度来看 （一）房地产的产权、产籍、行业管理 1．房地产产权管理 2．房地产产籍管理 3．房地产行业管理 （二）房地产市场的工商行政管理 1．房地产交易秩序的管理 2．房地产交易合同的管理 3．房地产企业经营资质的管理 4．房地产信息的管理 （三）房地产市场的税收管理 1．房产税 2．契税 3．营业税 4．所得税 5．土地增值税 第五节 房地产市场管理的手段 市场管理的目标必须通过一定的手段来实现。现阶段中国房地产市场管理的手段主要有计划手段、经济手段、法律手段和行政手段，各种手段在使用时具有不同的适用范围、调节特点和作用。 一、计划手段 运用计划手段管理房地产市场时应考虑完成如下任务： 首先，研究和制定房地产经济发展战略，确定中期和年度计划的发展目标，编制各种房地产经济计划； 其次，运用行政和经济手段，制定出具体方法和措施，保证计划的实现； 再次，及时检查和总结计划的执行情况，实事求是地研究事实、数字、材料，并分析实践过程，找出存在的问题及改进方法； 最后，建立必要的房地产计划管理制度，以保证长远规划和近期目标的实现。 二、经济手段 用经济手段管理房地产市场，就是国家或地方政府利用价格、税收、贷款等经济杠杆来调节和发展房地产市场。 三、法律手段 运用法律手段管理房地产市场，是指对房地产市场管理中比较成熟、稳定、带有规律性的原则、制度和办法，由国家按一定程序以经济法律、法令和条例等形式固定下来，成为国家、地方政府、企业和个人从事房地产交易活动所必须遵守的行为规范，国家通过相应的强制手段保证这些法律、法令和条例的实施。立法 执法 四、行政手段 用行政手段管理房地产市场，就是房地产行政管理部门依靠国家行政领导的权威，通过行政管理办法和规章制度等形式来管理房地产市场。行政手段也是目前房地产市场管理的重要手段之一，它具有政策性、强制性和严肃性，一切参与房地产市场者都必须执行，否则将受到房地产行政管理部门及其他有关管理部门的行政制裁。 * *