增加土储建议.ppt

增加土地储备的建议 一、多元化拓展方式 “三旧”改造定义：是指城市发展到一定阶段后，在土地集约化发展要求下，对“旧城镇”、“旧厂房”、“旧村居”实施的更新建设。 政策文件：《中共武汉市委 武汉市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（武发[2013]15号） 政策内容： 1、允许社会资金参与“三旧”土地一级开发整理； 2、利润回报：给予参与“三旧”改造的开发商一定回报。其中，财务费用参照银行同期贷款基准利率据实核算（约6%）； 项目总投资回报按照不高于实际投资额的同期三年期银行贷款利率的1.3倍确定（约8%）； 机会与风险分析： “三旧”改造 1 1、提高拿地机会（据调查，武汉参与“三旧”改造成功拿地的达90%以上）； 2、减少竞争（土地出让中可采用招标或带方案挂牌的方式，并设置一定门槛，减少竞争，提高拿地可能性）。 机会 风险 1、“三旧”改造仍需走招拍挂形式，无法锁定拿地，存在失败可能，而政策承诺的回报并不高，投入的钱也未必马上拿得回来； 2、拿地失败后，前期投入的规划设计费用可能无法收回； 3、仍存在拆迁进度延迟、拆迁成本超额的可能，影响拿地成本。 参与“三旧”需具备的条件 1、与各区政府有事先沟通，且具有良好关系； 2、项目符合政府对该区域定位； 3、企业资金充裕，相当于给政府融资； 4、政府倾向于较高公建比，可带来持续税收和当地就业； 5、政府倾向于开发快，能快速形成政绩的企业； 6、能有效控制还建房建设成本，保证开发利润。 “三旧”风险控制 1.1 1、框架协议中严格约定投资额、开发时间、回报率、回报返还方式；2、实时跟踪拆迁进度、资金安排等；3、约定土地出让方式，前期预设一定门槛，降低拿地风险； 控制风险的方法 一、二级联动 2 一、二级联动：即开发商通过政府授权，参与土地一级开发，将一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再获取熟地的方式。 一级开发政策文件：当前国家鼓励地方引入社会资金参与一级开发，但没有全国性的文件标准，武汉目前是参考《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》。 政策内容：《办法》规定，通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议； 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本（土地成本包括贷款利息）和利润，总利润率不高于预计成本的8%。 施工类企业参与一级开发的盈利点 一、二级联动开发的风险控制 2.1 1、门槛高，适合资金充裕的企业参加； 2、约定回报包括资金成本，管理费用较低，若施工利润管理得当，或有一定收益； 3、后期或以底价获得部分土地； 4、目前多是施工类国有企业参加。 机会 风险 1、固定回报较低，若施工不能取得利润，前期开发将亏损； 2、后期拿地虽能实现政府承诺的底价成交，但价格是随行就市的价格，不能保证低价获得土地； 3、政策、规划的随意性较强，拆迁不可控，或旷日持久； 4、地方债务高企，将来政府是否能如实偿还前期垫资存在不确定。 对于核心区域利润可观的大型地块，我们可以此种方式拿地，再分包给施工企业去做基础设施。 参与一、二级联动开发的机会和风险分析 1、签订框架协议，严格约定投资周期、资金返还等，并约定由财政兜底负责支付投资； 2、加强管理，降低成本，尽可能多的获取利润； 3、加强政府公关，为后期拿地创造条件； 控制风险的方法 城中村改造：对因经济快速发展、城市化不断推进中，被划入城市区域，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落进行土地流转、村民市民化转换、房屋拆迁改造等一系列改革的总称。 政策文件： 《武汉市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》（武政办〔2009〕36号） 《市规划局（市国土资源局）关于“ 城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见（试行）》 改造方式：村集体组织成立开发公司开发，或引入开发商参与合作开发。 基本流程： 城中村改造 3 了解城中村改造计划、城中村相关情况，跟进具体项目实施节奏。 针对地块的开发体量、还建体量、可售体量、其他补偿等进行核算，测定回报，并与村集体签