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基础设施影响地价分析 第一部分 城市轨道交通（地铁、轻轨） 一、案例分析 案例1、广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%--25%，1999年一号线开通后，地铁沿线物业再次升值15%--25%。 案例2、深圳2000年地铁开通前，车公庙一带的写字楼售价在在5000元每平方米左右，但随着2001年地铁1号线的开工建设，该片区的物业迅速升值，从当年6000元每平方米一路升到2002年的8000元—10000元每平方米，到2004年达到1.5万元—2万元每平方米甚至更高，3—4年间升幅超过300%，而租金增幅也达到2—5倍。 案例3、广州地铁1号线花地湾站附近的大规模开发，1992～1993年开始开发，1994年住宅的平均售价为4000元/平方米，1997年地铁开通前上升至6000元/平方米，地铁开通后不仅不再上升，到1999年回落至4000元/平方米。 由以上案例可以看出，地铁等城市轨道交通的开通前后对轨道沿线的物业影响很大，一般来说，轨道交通的影响具有周期性特点，开工前，由于预期心理而使轨道沿线物业增值较快，这个时期的房价、地价升值幅度通常很大；开通以后，随着时间的推移，同时由于受各种因素影响，价格就会呈现下降的趋势。 二、实证分析 在此运用指数递减模型定量分析城市轨道交通对地价的影响程度及范围。 1、基本思路 根据剩余法的土地估价原理，地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格，常用的计算公式为： 地价=房屋售价-建筑成本-利润-税收-利息 由于研究的是轨道交通开通前后地价的变化，时间段较短，开发商的房屋建筑成本、开发商的投资利润、税收和利息等各项的变化幅度不大或者没有发生变化，所以轨道交通开通前后房价的变化主要是由地价的变化引起的。研究其对房价变化的影响，可以间接分析其对地价的影响。 2、模型建立 假设仅考虑城市轨道交通对其沿线房价的影响，不考虑其他因素的影响，则其对周围沿线楼盘的影响力服从指数衰减规律，可用如下关系式表达： f=1-e-a*(D-r) （说明：当r=0时，f达到最大；当r=D时，f=0） 式中： f——轨道开通后房价的涨幅，f=(现价-原价)/原价 r——楼盘距离轨道的距离 D——轨道的最大影响半径（待定） 　a——为待定系数 将模型进行对数化处理后，选取北京市13号地铁沿线楼盘房价变动数据（2001-2003年），运用EXCEL进行线性拟合，结果如下图： 可得a=-0.0000192，D=0.0219742/0.0000192=1144.5（m），即：f=1-e1.92*10-5*(1144.5-r) 从上式可以看出房价的涨幅与楼盘距轨道交通的距离呈指数递减关系，当r=0时，即楼盘离轨道的距离为0时，也可以说，当轨道交通通过住宅小区时，对楼盘的影响力最大，即f达到最大；当r=D时，即楼盘离轨道的距离等于轨道交通的最大影响半径时，其对楼盘的影响力最低为0，即f=0。 3、模型分析与运用 由于人们乘轨道交道出行的便捷与否和其站点的距离有关，依据模型的计算结果，轨道交通的最大影响半径为1144.5米，也就是说在此范围内，人们可以选择乘轨道交通出行，超过这个范围，在交通同样便利的条件下，就可能会选择其它的出行方式。而在最大影响半径内，离轨道的距离越小，人们乘座轨道交通的可能性越大，其对房价、地价的影响力也越大；反之则反之。 考虑实际情况，参考以上分析（案例和模型），我们认为长沙市地铁2号线对沿线地价的影响情况如下表： 地铁2号线对沿线地价的影响幅度表 年份 增幅 距离2010201120122013201420150-30020%-25%20%-25%25%-30%25%-30%30%-35%30%-35%300-60015%-20%20%-25%20%-25%20%-25%25%-30%25%-30%600-90010%-15%15%-20%15%-20%15%-20%20%-25%20%-25%900-11005%-10%10%-15%10%-15%15%-20%15%-20%15%-20% 第二部分 过江通道（隧道、大桥） 一、案例分析（以武汉为例） 武汉是一座因水而兴、因桥而立的城市，其“两江分割，三城四岸”的经济地理特点，决定了该市交通的最大瓶颈是过江交通；此外，武汉市素有“百湖之市”之称，有大大小小湖泊166个，因此，桥梁在武汉市人民生活中和城市发展中扮演了重要角色。桥梁在促进武汉繁荣发展的同时，也改变着片区地产的发展，更改变着人们的置业观念。 1、长江二桥 1995年武汉长江二桥落成，它改变了三镇一线牵