浙江慈溪慈东工业园地项目定位报告.ppt

位置：镇海九龙湖 经济指标：合计53.4万，包括独幢、联排、高层以及五星级酒店。南面一期为纯独幢产品，面积350-800平米，合计约250套，占地36.5万，总建筑面积约11.6万，容积率约0.3。二期为高层和联排，占地13.3万，总建筑面积28.8万，以小面积度假公寓为主，目前二期方案处修改阶段。 产品特征：大规模别墅群，九龙湖山水资源突出。户型种类多样，设计豪华。 建筑风格：欧式风格为主 推盘和销售：预计一期临湖组团（D组团）即最优组团，首先对外公开，面积在350-800平米，具体开盘时间预计在09年底。主力总价超过500万。 开发商：开元房产 户型设计阔绰，赠送大面积阳光地下室内，功能完备。 2层或局部3层设计，充分利用湖景优势。 户型多样，单D组团有17种户型，保证别墅的独特性，增加选择余地。 天津万科·东丽湖——具备优势稀缺景观资源的超大规模多元化居住社区。（具优势资源的郊区大盘） 优势稀缺资源： 东丽湖——水域面积为7.3平方公里，是西湖的1.5倍； 兰多湾——逾10万平米，2002世界大学生划水锦标赛的举办地； 充足的地热资源； 丰富的生态资源和水产； 良好的空气质量； 优质的声环境质量； 天津万科·东丽湖——“新城市主义”模式的开发理念，打造多样化且整体协调的综合性新市镇 自给自足——社区内部设计中心区，包括办公空间、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区； 市政道路建设——建设国际滑水标准赛道，承办世界大学生滑水锦标赛，迫使政府修路改善到市区的交通； 就业机会——吸引业主的同时提供就业机会，引入泰达开发区和滨海新区企业，形成在家办公模式； 小区功能设置齐全——小学、中学、邮局、银行、图书馆、社区中心、医疗中心、会议中心、巴士总站、娱乐中心。做到居民5分钟左右步行到区内任何一个职能空间。 天津万科·东丽湖——整合资源的同时，深入挖掘自身资源，推动政府合作，配套先行，塑造区域全新的高端住区形象。 天津万科·东丽湖——开发首期以纯别墅产品奠定高档市场基调，二期加入洋房小高层等舒适实用产品。 天津万科·东丽湖——多样化配套为业主解决了基础生活需求，并将国际化生活理念进行了鲜活的演绎 滑水赛道人工湖 滑水看台 赛道公园 亲水亭廊 市场人口基础厚度不够，并且购买力高的非农业人口比例低。从职业上来看，私营企业老板基础相对雄厚；因此本项目面临规模大小市场小，需要利用本项目资源来扩大导入客户群体。 未来随着区域的开发，有可能带来区位导入、政策导入、景观导入以及产业导入等4类主要客户，中远期客群成长性看好。 根据4种类型客户群体基础，购买因素、购买力水平以及需求程度分析，慈东片私企老板、个体生意人、事业单位人员以及工业园区中高层管理人员是本项目主要的客户群体。 本项目初期核心客户有私企老板、个体生意人（看重景观以及稀缺性的别墅产品），并需要重点争取事业单位和企业中高层管理人员及技术人员。 根据本项目的客群情况，别墅是本项目核心客户群体主力需求，对区域完全陌生的本项目来说，本案产品应该在保证核心客户群体需求得基础上，再结合考虑合理产品和容积率。 根据市场情况客户情况，别墅、多层类中低容积率产品相对比较适合本项目发展，其住宅容积率应该在0.6-1.2之间，而本项目规划1.2—2.5的容积率明显偏高。 综合本项目产品市场情况、客户情况，发展模式以及对容积率的思考，建议本项目以联排、多层为主力产品，并配以适当小高层产品，提高容积率，使地块价值最大化。 根据产品配比情况，对本项目产品进行合理分布，以达到价值最大化。 根据市场、客户情况，本项目多层小高层主力面积为120-170平米，别墅主力面积为220-260平米，同时考虑本项目规模大，产品不能过于单一，适当配置小面积产品以及独栋、双拼等高端产品。 根据市场情况和客户情况，以及地块实际情况，对本项目产品和容积率进行确定。 以服务于项目周边社区及立足于工业园区的特色商业中心以星级酒店为主，涵盖餐饮、休闲娱乐，社区服务型商业中心 商业功能定位：完善区域配套，展示独特商业风情，提升项目形象 酒店：四星级酒店，有力提升项目形象，成为区域地标，主要服务周边工业区商务类住宿需求 从目标客群看， 目前消费者越来越关注小区的内环境设计 对伏龙湖资源充分利用，可以设置游艇码头。 别墅类户型在保证私密性的前提下，利用阁楼、大空中阳台、半沉式地下室增加产品附加值，并达到引景入室的效果。 景观元素：利用大阳台，形成层次感，引景入室 增加附加值：赠送下沉式私家院落和半地下层，大景观阳台、阁楼，增加产品附加值。 洋房及公寓类户型设置上，考虑引景入室，尤其需最大化利用湖景以及河景资源优势。 本项目分期应充分考虑客户的演变情况、项目升值空间、市场发展模式等原则。 从客户情况来看，启动期客户的主力需求为别