王家湾项目定位深化及业规划建议.pptVIP

* 案例参考——水游城 该楼层业态仍以ZARA、HM为主力业态，其次为少淑流行女装，穿插一定男装。 * 案例参考——水游城 该楼层业态以电玩、男装为主。穿插一点婴儿用品及餐饮业态。 * 案例参考——水游城 该楼层业态以电影院、儿童专区、为主。穿插餐饮、书店、健身中心等服务型业态，主要以满足家庭消费为主。 * 案例参考——水游城 该楼层业态以餐饮为主。 * 项目业态规划布局——整体规划方案 楼 层 面 积(M2) 业 态 规划说明 负一层 13000平方 休闲运动服饰、餐饮、超市 以杰之行或运动100、百丽、屈臣氏为主力店，并设置一条美食街来聚集人气。其余面积为休闲运动服饰专卖店。 一层 7554平方 国际名品店、特色餐饮 以zara/HM为主力店（各500平方米），星巴克、哈根达斯为特色餐饮，其余为国际品牌专卖店。并设置一些化妆品、饰品专卖店。 二层 7554平方 男女流行服饰 以zara/HM为主力店（各1000平方米），以女装为主。穿插男装。其中ONLY/MODA面积各占到600平方米。 三层 7554平方 数码概念店、男女流行服装、主题餐饮 引入3家数码概念店，面积共1000平方米，在男装区域主力店，如：杰克琼斯等，面积在300平方米。并设置主题餐饮，如：必胜客。其余面积为男女流行服饰品牌专卖店。 四层 7554平方 儿童区、电玩、餐饮 以电玩为主力业态，面积在1500平方米。设置儿童游乐场，面积在800-1000平方米，在设置相关的服装，玩具，餐饮等业态。 五层 约7000平方 美食广场、KTV、主题餐饮 美食广场3000平方（目标品牌：大食代、新加坡美食城） KTV2000平方（米乐星、钱柜、好乐迪） 剩余面积给主题餐饮 * 项目业态规划布局——负一楼 * 项目业态规划布局——负一楼——商户形象示范 * 项目业态规划布局——1楼 * 项目业态规划布局——1楼——商户形象示范 * 项目业态规划布局——2楼 * 项目业态规划布局——2楼——商户形象示范 * 项目业态规划布局——3楼 * 项目业态规划布局——3楼——商户形象示范 * 项目业态规划布局——4楼 * 项目业态规划布局——4楼——商户形象示范 * 项目业态规划布局——5楼 * 项目业态规划布局——5楼——商户形象示范 * 第三部分：投资评估及经营方式定位 * 项目价值预估——住宅价值 楼盘名称：瑞地自由度 销售起价：5600元/ ㎡ 销售均价：6000元/ ㎡ 主力面积：75-120㎡ 楼盘名称：新澳·蓝草坪 销售起价：4800元/ ㎡ 销售均价：5800元/ ㎡ 主力面积：70-90㎡ 楼盘名称：水墨甲秀 销售起价：4600元/ ㎡ 销售均价：5000元/ ㎡（8月份5600） 主力面积：93 ㎡ 楼盘名称：南国明珠 销售起价：3280元/ ㎡ 销售均价：4280元/ ㎡（6月份6000） 主力面积：87-150 ㎡ 楼盘名称：十里华府 销售起价：5300元/ ㎡ 销售均价：6000元/ ㎡（98折后） 主力面积：80-130 ㎡ 采用市场比较法，本案周边住宅基准价格为6000元/ ㎡ 影响因素 影响比重 诠释 地段因素 8%↑ 本案位置核心，地段优势明显。 户型因素 10%↑ 本案小户型产品，为市场空白。 市场因素 16%↓ 市场向下，南国明珠和水墨甲秀价格下调幅度较大，其他楼盘，销售状况较差。 产权年限因素 10%↓ 本案公寓产权只有40年。 本项目公寓预计均价为： 6000*（1+8%+10%-16%-10%）=5520元/ ㎡ 均价取整为：5500元/㎡ 注：项目具体的价格定位需结合当时项目市场价格来确定 * 项目价值预估——租金测算 影响因素 影响比重 诠释 地段因素 5%↑ 本案位置核心，地段优势明显。 规划因素 20%↑ 本案属于开放式街区规划，规划理念先进 项目品质 15%↑ 本项目属于新开发项目，在商业环境，购物体验均高于沿街商铺 采用市场比较法，本案周边目前沿街商铺的租金水平在180元/平方米/月，以此为计算基价，来测算本案的租金水平。 本项目租金价格为：180×（1+5%+20%+15）=252元/平方米/月 均价取整为250元/平方米/月 注：项目具体的价格定位需结合当时项目市场价格来确定 * 项目价值预估——商业价值 根据项目商业价值实现程度来分析，商业租金按楼层层层递减，且商业经营难度和风险也越来越大。 商业街位置的商业价值相对集中商业较低，取集中商业租金70%计算。 根据经验和项目周边市场行情，-1楼价格和租金按1楼的80%计取，23楼按1楼的70%计取，以此类推。 售价按当前市场行情8%的年投资回报（即12.5年）计算。 该租金价格预判仅为两年内租金水平，根据零售商业中心租金水平的增长经验，预