金华婺州城市广场业态分析.docVIP

剑走偏锋：SHOPPING MALL系最大细分市场 ----致婺州城市广场的业主们 婺州城市广场夜景 ■错失婺州城市广场商业论坛的遗憾 婺州城市广场前段时间召开一场关于商业SHOPPING MALL的专题活动，大易房地产研究中心也受到了邀请，我非常想参与。但无奈接到邀请时与其他活动有冲突，此前已经安排到外地考察经典楼盘项目，因此错失这个学习的机会，十分遗憾。 但是，婺州城市广场的导向，却引发了凡凡看房的思考，那就是金华SHOPPING MALL体系中，存在较大的空档，这是一个有待于满足的细分市场。 我们不妨从SHOPPING MALL最发达的香港论起。从上世纪60年代开始至今，以1966年海运大厦为启蒙，香港至今已经建成有大大小小50个SHOPPING MALL。 如今，香港已经成为全球SHOPPING MALL密度最高的地区，因此香港的SHOPPING MALL领域，具有较强的可借鉴性，比如金华的所有SHOPPING MALL，其实都可以从香港找到模本。 婺城城市广场鸟瞰图 ■金华三级制商业结构 金华的商业体系，由一站式商业中心（SHOPPING MALL）、中型商场（含百货、大超市、专业市场）、社区便利店与小店铺（含专卖点、菜市场）组成，形成了三级制商业结构。而其中，SHOPPING MALL是商业链的最顶端。 婺城城市广场南入口透视图 SHOPPING MALL在深圳的发展，自罗湖金光华广场开始，之后又有了福田的中信城市广场、中心城、丽晶国际、COCOPARK、国投山姆广场，罗湖的华润万象城、南山的益田假日广场、海岸城、花园城中心、保利中心等。如今，在深圳建有SHOPPING MALL（5万㎡以上），数量20多个。 婺州城市广场功能分析 SHOPPING MALL在金华的发展，先是杭州银泰百货入住金华开始，江北西市街银泰、时代银泰、江南福泰隆银泰三店齐呼应，之后今年金华又在建西市街的永盛商业中心（原二百地块）、江南的世贸中心、婺城新区的浙中MANI(婺州城市广场)、飞机场地块的太古嘉福国际广场等东邪西毒南帝北丐的华山论剑式项目，进入了一个群雄逐鹿的时代。 婺州城市广场北入口透视图 由于SHOPPING MALL在规划、设计上，具有先进性，在功能上具有复合性，因此不单成为消费的场所，更成为了市民得到情感、社交、新知的综合性体验空间，迅速占有了商业枢纽的地位。但综观所有的这些SHOPPING MALL，在功能定位上，都偏重于商务或家际礼仪式聚会，与日常生活有相当的距离。 婺州城市广场竖向分析 ■香港的SHOPPING MALL有两种层次 香港的SHOPPING MALL有两种层次，大易研究中心将香港的SHOPPING MALL分为消费者身边的综合体生活型SHOPPING MALL与以商务客户与礼仪性需求为核心的商务型SHOPPING MALL两种，其中50家SHOPPING MALL中、地铁上盖的占70%，生活型SHOPPING MALL占40家比例为80%： 商务型SHOPPING MALL偏重商务和礼仪需求，面向区域型、全港型甚至国际型客户，比如面向城际与金领的IFC Mall和天空之城主题的朗豪坊，这些商务礼仪型SHOPPING MALL，建筑面积普遍在10万㎡以上，但都没有超过20万㎡； 生活型SHOPPING MALL则偏重家庭的日常需求，比如海洋主题的青衣城、太古城、沙田新城市广场等偏离商务中心的地铁上盖均属此类，这些SHOPPING MALL建筑面积都在5--10万㎡之间，而且上面都是住宅，业主下楼就可以购物、休闲、娱乐。其中，香港太古城凭借地铁总站优势，带动香港SHOPPING MALL进入娱乐化阶段，以家庭日常生活为中心，实现购物休闲一体化，香港商业因此全面变革。此后太古地产的另外一个项目又一城1998年开业，继承了地铁上盖的购物休闲一体化特色，香港生活型SHOPPING MALL体系因此形成。 婺州城市广场内街透视图 ■剑走偏锋：金华的SHOPPING MALL存在巨大空档 从此，香港生活型SHOPPING MALL就有了一条规则：10分钟地铁行程之内的客源占60%，这是所谓的“一六定律”。这就只有着眼于居民的日常生活。生活型SHOPPING MALL的“一六定律”优势及住宅+商业的组合，使住宅部分实现快速资金回笼，因此拥有比商务型SHOPPING MALL更高的租金回报率：7-8%之间，而IFC Mall等商务型SHOPPING MALL则只有平均5%，可见生活型Mall的生命力、适应性之强。 婺州城市广场中轴景观透视图 大易研究中心对照就发现，金华目前的SHOPPING MALL格局存在巨大的空档，那就是光有商务型SHOPPING MALL而没有生活型SHOPPING MALL。金