苏州相城太平街道目市场定位及产品建议报告.pptVIP

五、项目价值解析及定位 宗地分析 SWOT分析 定位体系 项目SWOT综合分析 T 威胁 S 优势 O 机会 地块方整，利于开发； 小镇级配套中心地区； 低密度高尚住区； 近邻快速道路，交通便利； 距阳澄湖步行仅10分钟距离。 W 劣势 项目周边尚不成熟； 高速道路及中学的噪音影响； 地块南部的厂房影响； 地区城市边缘化特征。 地区、项目周边市场成熟度不高； 南部交通体系对地区人口导入的阻抗； 来自国家宏观政策的调控风险； 市场认知度不高，区域成交总量偏低； 后市苏州土地供应决定的区域竞争及分流的劣势。 苏州持续高速的城市化进程； 房地产市场发展现状及趋势导致的相成必然将成为人口导入主力地区的优势； 相城自身的位置、交通、环境、规划优势； 专业集中市场集中度高的商贸优势。 五、项目价值解析及定位 宗地分析 SWOT分析 定位体系 产品定位 总体原则 价值最大化 品牌最大化 依据： 区域市场特征梳理； 区域消费习惯把握； 产品组合经验积累。 依据： 坚持东渡集团青年居所领跑者的理念； 满足技术指标要求。 方法： 增加产品附加值； 坚持低密度住区； 高端物业为杠杆组合布局。 方法： 产品定位、企业理念、技术指标的有机结合。 产品定位 项目综合理解： 相城后花园 理解支撑 外部环境：相城区得天独厚的人居环境； 相城总体规划的“花城”“水城”“商城”“最佳人居生态城”的规划定位。 区域环境：紧邻阳澄湖水景资源； 紧邻相城核心规划区域； 便捷的交通体系拉近了城市与范城市区域间的距离。 产品定位 一座核心魅力点来自于不断自我挖掘的低密度精品住区 理论支撑点： 项目自身及周边地区缺乏足够的魅力点支撑，需要从自身角度不断挖掘； 不断挖掘的过程也是一个不断塑造精品的过程； 项目9040及容积率1.0的技术指标限定了其必然是一座低密度组合住区。 城市化水平较低，未来发展空间巨大 人口发展 近来年相城区非农业人口保持较快增长速度，2005年非农人口7.42万人，2006年非农业人口为8.46万人。 根据2006年官方数据显示，相城服务业从业人口达12万人，反映了区域经济活跃程度较好,发展空间仍然较大 2006年相城总人口为355034人，人口密度尚可 2006年非农人口8.46万人，城市化率为23.85%，与其工业化水平不相匹配 人口基数是市场刚性需求的重要推动力之一，相城现有约35万的户籍人口，根据统计文件显示，保守估计2006年相城区域外来人口有36万，并且有增长态势，人口的变动将促使住房需求的扩容，再加上住房改善需求的变动，潜在需求较大 受南部交通动线影响，人口导入阻隔明显。 火车站 相城区 沪宁高速 312国道 沪宁铁路 人口 人口 人口 人口 景观资源优势突出，房产集中相城大道沿线，业态主要为专业集中市场与住宅房项目。 相城大道 相城大道将成为相城今后主要的行政、贸易、办公中心，南端周边聚集有大量的专业类集中市场，行业主要为以服装类为住的轻纺类商场，在建项目多为办公楼物业。 东部片区 西部片区 相城大道东部片区依托杨澄西湖旅游、风景资源，是目前相城区房地产开发最为密集地区，业态以别墅类为主的住宅物业组成，其中包括多家全国性开发企业入驻，如招商依云水岸等，但该地区随着土地资源的稀缺后市供应将呈萎缩的走势。 相城大道西部相对东部开发力度较弱，但这种趋势将迅速改变，周边目前在售项目逐步开始增多，如中惠晨曦印象，阳光加州、香城花园等，尤其近期苏州土地成交相城总量连续放大，主要集中在该地区，其中全国一线开发企业相继入驻配合城市轨道交通的规划落实，预计后市该地区将成为市场新的热点,本项目既在该区域内。 三、相城房产市场专题分析 区域特征解读 区域布局及发展趋势解读 区域房地产市场分析 区域特征小结 总体规划 一核 A 高科技产业带 B 制造业基地 C 以38平方公里中心城区为核心 以相城经济开发区为龙头的，连接元和科技园、渭塘创新工业园的高科技产业带 以潘阳工业园、东桥工业开发区为依托，向东延伸至苏虞张公路的现代制造业基地 D 旅游和度假区 沿阳澄湖1公里范围内的旅游和度假区 拓城：总体规划为一核三片组团式的城市布局。 北部是城市次重要发展方向，为都市区向常熟、苏北加强辐射重要跳板，是未来城市发展最重要功能拓展区； 2006年．中共相城区第二次党代会提出将着力打造“四个城”，即“水城、花城、商城、最佳生态人居城”的目标: “水城”：将以打造岸绿水秀的现代水城为目标,结合旅游开发做好水系调