金陵世纪花园4期销策划方案.ppt

金陵嘉世中心JUST-CENTRE金陵世纪花园4期营销策划方案BRIEF1 金陵嘉世中心JUST-CENTRE 河西的第一个主城化中心住区 ——————————————————————————————— 城市精尚公寓。LIFE MALL生活广场 摘要目录 PART1 市场综述 PART2 产品建议 PART3 项目定位 PART4 营销策略 PART5 商业管理 PART6 营销成本与收益 PART7 附件 前言 1、提出此方案是在产品设计基本定型的情况下进行的，因此在产品调整 部分已充分考虑到工程技术方面的限制，在不影响外框尺寸与建筑 结构的条件下，我们对主体户型设计提出了调整建议 —————————————————————————————————— 2、考虑本案面临的市场环境，我们重点针对商业部分进行了业态规划和 营销方式的创新 —————————————————————————————————— 3、我们的基本策划原则为 A 在确保售价的前提下，在6-10个月内完成销售 B 在快速去化的基础上，同时强调商业对主 体的促进与提升 C 我们可以提供的服务除策划与销售代理 之外，还包含商业 规划、 招商与后期经营管理 PART1 市场综述 1-1 区域市场发展态势 本案处于河西中区，是南京河西发展的发源之地，历经近十年发展，已经初步形成了一个以大型住区与市场群结合的特殊板块，无论区域市场现状与未来的发展模式，与河西其他区域均有显著的不同，从未来的发展态势来看： ———————————————————————————————————— 1、由于已经融入主城，较高的入住率将直接促进形成河西最成熟的居住 区之一，同时将形成具备一定规模的城镇中心； 2、由于区域的特殊性，本区域的交通/生活的便利性将支撑起较为活 跃的中档住宅租赁市场，同时导致周边社区性消费极为活跃； 3、由于家居、建材业的集中度不断增强，本区域作为一个重要的、高度活 跃的产业化商圈，将对周边的居住环境、商业环境产生重要的影响； 4、由于本区域相对单一的商业供应，制约区域发展的主要障碍在于符合住区要求 的商业配套； 5、由于以奥体中心为核心的河西新城的加速发展，本区域不可能成为河西高档住 宅区域，而是成为彻底融入主城的商业区与传统混合居住区；本区域早期的低 价格 特征还将导致本区域住宅的换手率较高； PART1 市场综述 1-2 本案面临的市场竞争环境 住宅：由于进入开发末期，关注度相对较低 ；由于市场群的长期存在， 总体环境品质不占优势，导致价格上行空间相对有限，特别是 4 期以商住用途立项，点式楼的建筑形态对住宅产品设计有诸多限 制，难以在前3期的住宅产品基础上有明显提升； 目前区域市场中住宅供应结构t特征以60万-80万元总价的传统住宅与30-40 万元 的小户型单身公寓为主，40-45万元区间、能满足家庭化生活需求的 中小户 型属于极度稀缺 —————————————————————————————————————— 结论：由于规划条件的制约，4期主体不宜采用大户型方案，三代、四 代居的购买模式设计可能偏于理想化 由于极端化小面积产品（单身公寓）市场供应量过大和无法满足稍高的家 庭化生活需求，4期也不宜采取传 统小户型的方案 PART1 市场综述 1-2 本案面临的市场竞争环境 商业