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绿意·盛尊 房地产营销策划方案 Never ending小组： 廖建燕124082010024 谢玉 124082010043 李巧荣124082010022 陈海宁124082010003 陈丹燕124082010063 目录 一、环境分析 ——————-———————————— 02 二、项目SWOT分析 ———————————————— 03 三、名称设置 ——————————————————— 04 四、开发商基本情况 ———————————————— 04 五、市场分析 ——————————————————— 05 六、项目定位 ——————————————————— 07 七、营销策略 ——————————————————— 08 八、入市策略 ——————————————————— 11 九、销售服务 ——————————————————— 12 十、总体费用预算 ————————————————— 12 十一、效果评估 —————————————————— 12 十二、附件 —————————————————— 13 绿意·盛尊房地产营销策划方案 一、环境分析 宏观环境： 1）政治环境 新国五条制定并公布新建商品住房价格控制目标，完善稳定房价工作责任制。 2013年商品房住宅销售总体平稳， 3月开始呈下滑态势，如下图： 由于新颁布的“新国五条”政策，对福州房地产有一定的影响，有些消费者采取持币观望心理，楼市销售量有所回落。但从长远看，房地产业是国民经济的支柱产业，是城市化进程的中坚力量，未来发展前景是广阔的。相信在房产新政的指引下，楼市将从激情回归理性，房地产市场将步入一个新的发展阶段，房地产业一定会更加稳定、 健康地向前发展。 2）经济环境 福州是福建省会城市，地处东南沿海，与台湾隔海相望，民间资本雄厚，对外开放早，外商投资活跃，海内外侨胞较多，消费水平较高，房地产环境明显优于其他城市，对大面积住宅房需求较大，数据如图： 2012年福州商品住宅上下半年分板块成交比例图： 3）社会文化环境 福州历史悠久，是中国东南沿海重要的贸易港口和海上丝绸之路的门户，又是重要的文化中心。福州贸易早期借助对外开放，走在全国前列，外商投资活跃，这为房地产的发展创造了良好条件。 4）技术环境 福州的房地产经过几十年来的发展，无论是开发技术、建筑技术、营销技术还是管理技术都达到了一定的高度。随着节能环保技术得到广大社会的热捧，加之该技术随着科技发展日益成熟。对该项目房地产开发提供了强大的技术支持。 5）人口环境 福州是中国著名的侨乡。祖籍福州的海外华侨、华人多达300余万人。福州地区的归侨、侨眷人数多达200万，港澳有福州乡亲近30万。在世界各地有海水的地方几乎都有福州人的足迹。这既有利于福州的经济与城市建设，更为福州带来了许多海归新生置业群。 微观环境（略） 二、项目SWOT分析 1)优势分析 （1）卖点优势：经过策划，确立开发以节能环保为主题的住宅，有效地将时代的主题——环保与房地产相结合，人为的为房地产制造了一个特别的卖点，而这个卖点正好填补了福州环保联排别墅的空白，一经推向市场，将会引起轰动性的效应。 （2）教育优势：临近大学城，金山小学，福三中金山校区、福一中福州大学、福建医科大学休闲娱乐新华都购物广场、永辉超市、博士后购物广场41、43、95、96、123路经过金山生活区和福州市各个区域。地铁2号线经过。楼宇照明使用创新欧司朗照明系统，不仅节约了能源和资金，而且还有效地保护了环境；别墅建设的材料全为的节能环保材料及室内调控皆为智能化的技术等是我们在建筑材质选择上对节能环保主题的贯彻 。 建筑细节：外窗系统——有效阻止室内外热交换，阻挡紫外线，让业主轻松拥有健康的阳光。 2）公共空间： 建立一个以绿色美容为主题的会所。每周举办一次绿色化妆知识讲座。会所会设立绿色生活所推崇的瑜珈，壁球，攀岩等运动设施，我们还会设立书吧，咖啡厅，健身房，绿色养身屋等场所；网球场，篮球场，高尔夫球场的设立在室外则集中体现慢城主义者对户外运动的热衷和亲近自然的一种生活态度。 小区入口处，设计一个巨大的节能水循环系统模型, 让人感受到节能环保一族绿色健康向上的生活理念，小区内临街商铺，为配合环保主题住宅，可以考虑开发成为节能环保一条街，商品主要来自世界各地节能环保产品,以及配套开发盛尊自营店，建立水天长廊等作为居民茶余饭后闲暇之地 3）配套： 在盛尊，所有的路牌、指示牌、门牌号在材质上都是生态环保的体现“盛尊”独有创意。不仅起到了指示的作用，而且是项目的点缀和装饰。 木质垃圾桶、垃圾分类系统、中水回收系统、太阳能设备，独立花园独立游泳池以蓝色为主，建立水循环系统，（如：泳池的水经特殊处理可以作