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海天?香缇溪谷 营销策划书 策划：温都苏 目 录 一、概述 二、市场环境分析 （一）整体概况 （二）区域房地产市场分析 （三）消费者分析 三、策划对象特性分析 （一）项目概况 （二）技术资料 （三）地块资源 （四）周边配套设施 （五）交通配套状况 四、竞争状况分析 （一）竞争楼盘基本情况 （二）竞争楼盘分析 五、项目SWOT分析 六、项目营销策略 一、概述 海天·香缇溪谷北邻汇丰街，东邻金沙路是集居住生活、商业服务、休闲娱乐为一体的高档纯洋房物业小区。项目占地6.2公顷，规划总建筑面积12.4万平米，由16栋西班牙建筑风情的纯板式多层情景洋房组成，是巴彦淖尔市首个纯洋房高尚生活社区。12.8万平米主题风情商业街，满足居者购物休闲需求。 2006年及今后一个时期我市城乡建设工作的主要任务是：要按照城市发展总体规划的要求，围绕“一年打基础、三年出形象、五年上水平”的城镇建设目标，全力构建“一市三区(临河区、陕坝区和东部区)”城市发展框架，力争全市城镇化水平2010年达到52%，把临河建成拥有50万人口、建成面积50平方公里的内蒙古西部中心城市之一，建成以开发绿色产品及新型工业为主的河套园林城市，把旗县政府所在建成各具特色的小城市，成为带动县域经济发展的增长极。 临河区城镇建设继续采取市区共建、以市为主的办法，走新区开发与旧城改造相结合，新区开发为重点的路子，加大新区建设和康居工程。努力改善城市居住环境，增强城市的辐射和带动功能。 加强临河城市建设。要坚持“市区共建、以市为主”的原则，构建“一市三区”的城市发展框架，坚持新区开发和旧区改造相结合，以新区开发为重点的思路，以实施重点工程为带动，拉大城市框架，拓展城市空间，不断增强城市聚集功能。继续加强城市道路、公共交通、给排水等城市基础设施建设，完善城市服务功能，加强城市环境综合整治、美化城市环境、提升城市品位。 力争使临河在3年内有明显变化，5年内有根本变化，并通过5—10年时间，把临河建成拥有50万人口、城区面积达到50至70平方公里的内蒙古西部地区中心城市之一，以开发绿色产品及新型工业为主的河套园林城市。 开发状况 2010年以来，临河房地产开发的持续健康发展，呈现了良好的发展态势。 2011年，临河区按照市委、政府打造区域性中心城市的战略部署，承接城市发展的大好形势，改善城市面貌、提升城市品位、提高承载能力，全年计划投资105亿元。 实施城市道路建设工程。建设城市外环路，打通河套大街和曙光街两条主干道，延伸新华东街至物流大道，延伸金川大道和朔方路至黄河堤防公路三条主干道，建设乌兰布和路、五一街、银河路等5条道路，逐步形成西区道路网，改造旧城区建设路、庆丰街等6条道路。 实施房地产建设工程。全年确保完成征拆面积100万平米以上。依托大拆迁，加大房地产开发力度，新建、续建房地产及公建项目500万平米。 （三）、消费者分析 客户多为本地客户，自住为主，包括公务员、生意人、乡镇迁移到市区人群，其中教师、医生等泛公务员的购买力较强，在一些项目中占50%比例。 三、策划对象特性分析 （一）项目概况 楼盘名称：海天·香缇溪谷 开发单位：内蒙古海天房地产开发有限公司 交房标准：毛坯未装 户型种类：16栋西班牙建筑风情的纯板式多层情景洋房 总 套 数：16栋 开盘日期：预约登记中 交房时间：待定 详细地址：临河区开源北路海天地产大楼对面 售楼地址：汇丰街南、金莎路西（临河区政府广场西南100米）占地面积：6.2公顷 建筑面积：12.4万平米 物业类型：高档纯洋房物业小区  项目周边环境优美，距离临河公园300米、靠近城市绿化带；市政及教育资源优越，紧邻临河区政府、巴市中学、医院，生活更便捷一、离尘不离城 ? 二、墅级绿化率，纯粹花园洋房生活 ? 三、原版西班牙考工建筑 ? 四、五重原林主题景观 ? 五、一步露台，私家花园 ? 六、低密度，墅级居住环镜 ? 七、完全人车分流，都市梦想家八、四层步梯洋房，城市稀贵 A、工业污染：该地块距离市中心区近，周边无厂矿企业所形成的工业性污染。B、空气污染：周围建筑分布较稀疏，空气流动交快，空气质量受影响较小。 C、噪音污染：噪声污染较小。 3、社会治安状况 本项目靠近市区的中心地带。附近区域大部分为中高档住宅小区以及餐饮休闲场所，并且紧靠市公安局，所以治安状况良好。4、卫生状况  项目地周边的总体卫生状况良好，原因有以下四点：A、项目地周边多为高档住宅小区。B、周边道路等级较高，且绿化面积大，基本没有尘土飞扬现象。 C、同时巴彦淖尔市正在创建省级文明城市，所以城区的卫生状况良好。 （四）周边配套设施1、项目所在区域居民家庭数量及人口总数 项目地处于城市中心地带边缘，