中南物业承查验工作指引.doc

中南物业承接查验 工作指引 房地产业集团物业总公司 二〇一五年一月  目录 1.0 目的 1 2.0 适用范围 1 第一章 工作职责 2 1.0 城市（项目）公司职责 2 2.0 物业分公司职责 2 3.0 项目管理处 2 4.0 物业总公司 2 第二章 工作程序 3 1.0 定义 3 2.0 原则 3 3.0 承接查验的前提条件 3 4.0 合同、协议等对承接查验约定要求 3 4.1 前期工作要求 3 4.2 承接查验补充协议要求 4 4.3 承接查验时间要求 4 4.4 签订物业承接查验协议 4 4.5 物业承接查验具体工作程序 4 第三章 查验标准 8 1.0 供配电系统 8 1.1 高压开关柜 8 1.2 直流屏 10 1.3 CT、PT柜 10 1.4 变压器 10 1.5 低压柜 11 1.6 发电机组 13 1.7 供配电房及配套设施 16 1.8 各盘、箱、柜电源 17 1.9 照明系统 18 1.10 电井 18 1.11 电缆桥架 18 2.0 消防系统 19 2.1 消防泵房 19 2.2 消防应急电源系统 20 2.3 自动喷水灭火系统 21 2.4 火灾自动报警系统 22 2.5 消防风机： 22 2.6 消防电梯 23 2.7 培训 23 3.0 电梯系统 23 3.1 电梯机房验查 23 3.2 井道 25 3.3 轿厢 26 3.4 轿箱外部 27 3.5 层站 27 3.6 底坑 28 3.7 整机功能检验 28 3.8 培训 30 4.0 安防系统 30 4.1 闭路电视监控系统 30 4.2 门禁系统 32 4.3 监控中心室与供应电源验查 33 4.4 停车管理系统 33 4.5 周界报警 34 4.6 背景音响系统 34 4.7 综合布线系统 35 4.8 培训 37 5.0 给排水系统 37 5.1 给水管道 37 5.2 供水泵房 37 5.3 排水、污系统 39 6.0 景观绿化 40 6.1 小区道路 40 6.2 景观 41 7.0 楼宇共有部位 42 7.1 地基基础 42 7.2 梁、柱、板等主体 42 7.3 外立面 42 7.4 屋面 42 7.5 顶棚 43 7.6 墙面 43 7.7 楼、地面 45 7.8 门、窗、栏杆 45 7.9 吊顶 47 7.10 楼梯、扶手 48 7.11 卫生间 48 7.12 公共设施 49 8.0 楼宇专有部位 50 8.1 清水房室内的验查 50 8.2 精装修房室内的验查 56 附件一 物业承接查验协议 115 附件二 设备移交清单 119 附件三 物业资料移交清单 120 附件四 未移交资料明细表 130 附件五 房屋及公共设施移交清单 131 1.0 目的 为规范中南物业交付项目承接验收程序，减少因前期施工质量问题给日后的物业管理和业主使用带来不便，现根据国家住房和城乡建设部 [2010]165号文件《物业承接查验办法》等国家相关法律法规的规定，结合集团实际情况，制定了本指引。 2.0 适用范围 本办法适用于中南物业接管的所有项目。 第一章 工作职责 1.0 城市（项目）公司职责 1.1 负责确定项目验收日期； 1.2 负责组建项目验收小组成员，并参加交付验收； 1.3 负责提供移交交付批次工程的设施设备清单，设计图纸，设计变更，竣工图，项目建设资料，物业产权资料，建筑工程技术资料，材料出厂合格证书、设备出厂合格证书、设备试运行记录等技术资料； 1.4 负责组织施工单位对交付验收不合格项进行整改。 2.0 物业分公司职责 2.1 项目交房前3个月，物业分公司负责为项目物业共用部位、共用设施设备承接查验及楼宇分户查验工作配置人员，并指定主管人员统筹交接查验工作的管理； 2.2 由分公司前期拓展部负责编制交接验收方案并为项目物业共用部位、共用设施设备承接查验及楼宇分户查验工作提供专业支持； 2.3 由分公司品质部负责对物业承接查验协议评审的流程把控工作并做好参加查验工作的所有人员进行专项培训； 2.4 由分公司财务管理中心负责协助项目做好物业承接查验费用测算审核工作； 2.5 在交接验收工作开展同时，由物业分公司负责人视查验状况与相应地产城市（项目）公司签收书面接管验收手续，在交付后3个月内须完成相关手续，并备案于总公司。 3.0 项目管理处 3.1 负责组织人员进行公共设施设备及楼宇分户查验的交付查验工作； 3.2 负责组织人员对城市（项目）公司移交所有资