43、房地产行业指引.docVIP

43.房地产行业2013年授信政策及信贷投向指引 一、适用范围 本指引所称的“房地产行业”是指国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）中的房地产业，行业代码为K70。本指引主要用于指导国标行业K70类别下的房地产及我行TT码为143的经营性物业抵押贷款的信贷投向与风险管理。 二、行业总体运行情况及政策环境 （一）2012年房地产行业运营特点 1.2012年1-10月商品房销售情况略有好转，房价略有上涨；但房地产市场整体销售进度有所放缓，去库存周期较长。2012年10月，全国房地产开发景气指数为94.56，环比提高0.17点，同比下降5.71点。1-10月全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月缩小2.9个百分点。其中，商品住宅销售面积下降1.2%、办公楼销售面积增长6.0%、商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额4.63万亿元，同比增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点。其中，商品住宅销售额增长6.6%、办公楼销售额下降0.4%、商业营业用房销售额增长2.7%。就全国范围而言，目前并未出现全国性的降价促销潮或涨价潮，1-10月全国商品房整体均价同比上升6.87%。但受国内房地产市场宏观调控因素影响，2012年商品房空置面积处于持续增加的状态，10月末全国商品房空置面积达3.3亿平方米，同比增长21.3%；同时全国商品房去化周期为4.2个月，大幅长于年初的2.97个月。 2.2012年1-10月房地产开发投资增速企稳。2012年1-10月份，全国完成房地产开发投资5.76万亿元，同比增长15.4%，增速与1-9月份持平。其中，住宅投资额3.97万亿元，同比增长10.8%，占同期房地产开发投资额的比重为68.9%，较上年同期下降2.9个百分点。房地产开发企业房屋新开工面积14.68亿平方米，同比下降8.5%，降幅比1-9月份缩小0.1个百分点；其中，住宅新开工面积10.84亿平方米，同比下降12.7%，占同期房屋新开工面积的比重为73.8%，较上年同期下降3.7个百分点。 3.土地交易市场整体仍处于低谷，但下半年以来出现回暖迹象。2012年1-10月，全国房地产开发企业土地购置面积2.77亿平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月扩大1.5个百分点；土地成交价款5762亿元，同比下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。但自7月起土地市场出现回暖迹象，尤其是第三季度，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积7560万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金1352亿元，环比有倍数级升幅，环比第二季度上涨123.8%，其中住宅土地成交规划建筑面积为2454.9万平方米，住宅土地溢价率达到18.58%，较第二季度明显增加。参与争地的主体主要以万科、保利、中海、招商、金地等大型房企为主。 4.国家加快推进保障性住房建设，提前完成全年目标。“十二五”期间，中央计划新建保障性住房3600万套，其中2012年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建设500万套。根据住建部数据，截至2012年10月末，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，完成投资1.08万亿元，已提前完成全年目标。 5.开发资金中，自筹资金比例持续提高，外商投资大幅下降。2012年1-10月房地产开发企业本年到位资金7.64万亿元，同比增长11.6%，其中：国内贷款1.21万亿元，增长14.7%；利用外资337亿元，下降52.8%；自筹资金3.15万亿元，增长11.7%；其他资金3.24万亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款2.03万亿元，增长16.1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19.5%。 （二）行业风险提示 1.受房地产宏观调控因素影响，商品住宅销售进度放缓，尤其是三四线城市库存过大，存在较大风险。受国内房地产市场宏观调控因素影响，部分限购城市销售进度明显放缓，商品房空置面积持续增加，大量开发商进入三、四线城市投资开发，但在快速扩张后引发的消化危机问题也逐步显现。据媒体报道，包括温州、鄂尔多斯、贵阳、芜湖等在内的多个三、四线城市在过去几年土地供给大幅增长，与当地商品房实际消化速度形成巨大差距，其中温州2012年9月末新建商品住宅销售价格同比下降16.4%，成为全国楼盘价格降幅最大的城市；鄂尔多斯2010、2011两年开工但未完成的项目中，有近八成因缺乏资金未能复工；贵阳商品房住宅库存量达到历史最高位，为3490万平方米，按上半年月均去化速度计算尚需去化4年。目前众多开发商已将战略重心重新转移到一、二线城市，11月27日至12月7日11天内，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙及苏州等7