2003年房地产估价师考试经营和管理真题及答案.docVIP

2003年房地产估价师《经营与管理》真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。A、位置固定性B、不一致性C、适应性D、相互影响性 2、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。A、下降B、上升C、不变D、不能确定 3、下列风险中，属于个别风险的是（）。A、购买力风险B、市场供求风险C、政策风险D、比较风险 4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。A、55.0B、85.6C、150.0D、123.6 5、某家庭购买一套面积为100M2的商品住宅，单价为5000元/ M2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A、1002.45B、1012.45C、1027.42D、1037.45 6、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A、544.10B、555.10C、1776.32D、2109.38 7、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A、3019.53B、2983.84C、1524.15D、1587.65 8、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为（）。A、0.18B、0.12C、3.39D、5.00 9、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。A、甲＞乙B、甲＜乙C、甲＝乙D、无法判断 10、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（）。A、土地使用权出让费B、土地使用费C、土地使用权转让费D、毛地价 11、市场的客体通常是指（）。A、买家B、卖买C、交易对象D、交易价格 12、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A、建筑师B、结构工程师C、设备工程师D、监理工程师 13、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（）。A、满足购买者使用要求B、购买者支付能力C、物业预期收益D、物业用途 14、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（）。A、存量规模B、租金水平C、开发成本D、资本化率 15、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A、空置率＞合理空置率B、空置率＜合理空置率C、空置率=合理空置率D、不能判断 16、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。A、投资机会研究B、初步可行性研究C、详细可行性研究D、项目的评估和决策 17、下列费用中，不属于土地费用的是（）。A、土地使用权出让金B、城市建设配套费C、拆迁安置补偿费D、基础设施建设费 18、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。A、单元估算法B、单位指标估算法C、工程量近似匡算法D、概算指标估算法 19、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A、审计费B、利息C、外汇汇兑净损失D、融资代理费 20、财务内部收益率是指项目在整个（）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A、计算期B、动态投资回收期C、项目寿命期D、开发期 21、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（）。A、动态投资回收期大于静态投资回收期B、动态投资回收期等于静态投资回收期C、动态投资回收期小于静态投资回收期D、动态投资