刘玉章企业所得税法和房地产企业纳税技巧.ppt

（三）免税的企业合 免税的企业合并业务中，当事各方应按下列方式进行处理： 1．被合并方企业将全部资产和负债转让给合并方企业，除与非股权支付额相对应部分的资产外，合并方企业接收的被合并企业的全部资产和负债的计税基础应以原计税基础确定。 2．除法律或协议另有规定外，被合并方企业合并前全部所得税事项由合并方企业承担。 当年可由合并后企业弥补的被合并方企业亏损限额＝ 被合并企业净资产公允价值× 国家当年发行的最长期限的国债利率 （四）免税的企业分立交易中，当事各方应按下列方式进行处理： 1．除与补价相对应部分的资产外，分立企业接受被分立方企业的资产和负债的计税基础，应按被分立方企业的原计税基础确定。 2．被分立方企业已分离资产相对应的所得税事项由接受资产的企业承继。 3．被分立企业的未超过法定弥补期限的亏损额可按分离资产占全部资产的比例进行分配，由接受分离资产的分立企业继续弥补。 分立后企业弥补的被分立方企业亏损额＝ 被分立企业亏损额×（分立资产÷全部资产） 三、重组企业税收优惠政策可以连续计算 企业投资经营的项目依照实施条例第八十七条和第八十八条规定享受三免三减半的（指：国家重点扶持的公共基础设施项目，符合条件的环境保护、节能节水项目），在减免税期未满时转让的，受让方自受让之日起，可在剩余期限内享受规定的税收优惠；减免税期满后转让的，受让方不得重新计算减免税。 第四章 开发产品计税基础的筹划技巧 第一节 开发产品计税成本的核算 一、计税成本计算的一般原则 1、税收法定原则：计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。 2、权责发生制原则：开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象； 3、配比原则：开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象； 4、及时性原则：开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后； 5、真实性原则：计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 6、合理性原则：开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 二、主要成本项目的核算方法 1、开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 期间费用 成本 费用 会计成本 开发成本 已销开发产品计税成本 计税成本 未销开发产品计税成本 2、成本项目的规定： （1）土地征用及拆迁费； （2）前期工程费； （3）基础设施建设费； （4）建筑安装工程费： （5）公共配套设施费； （6）开发间接费 3、成本项目的核算方法 （1）属于成本对象完工前发生的费用，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）成本对象完工后发生的费用补计成本的规定： 成本对象完工后 发生的费用 已完工成本对象 未完工成本对象 开发成本 已销开发产品 销售成本 未销开发产品 开发产品 属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。 三、关于公共配套设施费的规定 （一）直接为小区业主服务的：开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：　 1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的。 2、属于营利性的；或产权归开发企业所有的；或未明确产权归属的；或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。