房地产开发程序和管理.pptVIP

第一节 房地产开发的概念 一、房地产开发 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。 房地产业运行机制的基本架构 二、房地产开发商及其开发队伍 （一）房地产开发商的特性 主要区别：开发的房屋出售还是出租经营。 （二）开发商的社会声誉 从经营规模来分：项目公司、大型的跨国公司； 从经营目的来分：开发的物业出售、出租； 从经营方针来分：开发项目类型专一、开发风险分散于不同的开发类型和地点、开发类型专一但地点分散； 从经营风格来分：从规划设计到租售阶段，均聘请专业机构提供服务、从规划设计到租售阶段，均由自己负责。 （三）开发队伍 （四）房地产企业 1 概念与特征 P39 2 类型 3 房地产企业的计划与战略 （1）计划管理 P45 （2）战略管理（SWOT战略分析） S——strengths(优势) W——weaknesses（劣势） O——opportunities（机会） T——threats（威胁） 三、房地产开发商及其合作伙伴 （一）土地所有者或当前的土地使用者 （二）政府及政府机构 参与房地产市场的运行过程中，既是制定规划的权利，又有监督管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。 土地管理部门——获取土地使用证； 城市规划部门——获取规划许可证； 市政管理部门——获取市政设施和配套设施许可证； 房屋管理部门——获取销售许可证、房地产产权证； “五证一书”：建设用地规划许可证 土地使用证 建设工程规划许可证 工程开工许可证 商品房预售许可证 建设项目选址意见书 （三）金融机构 短期资金：用于支付开发费用的 长期资金：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的抵押贷款 （四）建筑承包商 仅仅作为营建商（建造商）时，其利润仅与建筑成本及施工周期有关，承担的风险较少，获取的利润也较低； 如将业务扩展并承担附加的一些开发风险，如购买土地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销，风险加大，但利润增加。 选择承包商的过程需要招标。 （五）专业顾问 在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务 （六）消费者或买家 自用型买家——支付能力； 投资型买家——拥有物业后所能获取的预期收益的大小，决定了其愿意支付的价格水平。 第二节 房地产开发的主要程序 一、 投资机会选择与决策分析 这个阶段是整个开发过程中最重要的一环。 二、 前期工作 前期工作主要是指在投资项目确定以后，以及在项目开始施工之前要进行和开发的一系列工作，主要涉及项目全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约等。 (一) 前期工作的主要内容 (二) 前期工作的特点 1、获取土地使用权 (见第三节) 1、多 2、确定规划设计方案并获得规划许可 2、长 3、建设工程招标 3、变 4、开工申请与审批 5、其他环节 2、确定规划设计方案并获得规划许可 3、建设工程招标 例：某房地产开发公司参加投标一大酒店建造的报价分析（单位：万元） 确立招标机构及决策活动 自行招标或委托招标代理机构确定决策活动： 招标的程序 4 开工申请和审批 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前，应申请施工许可证 申请施工可许证的条件： 已办理用地手续，获得了《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》 在城市规划区的建筑工程，已取得《建设工程规划许可证》 资金落实到位。建设工期不到一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，工期超过1年，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％ 前期工作流程图 三、 建设阶段 建设阶段：指开发项目从开工到竣工验收所经历的过程。 开发商的主要目标就是投资预算内，按项目进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程. “三控、两管、一协调” ：即控制投资,控制进度,控制质量;合同管理,信息管理;协调各方关系 工程施工阶段质量控制的主要工作： 1）对原材料的检验 2）配套设备进行检验 3）施工控制 北京锋尚国际公寓----告别空调暖气时