物业管理理论和实务-12第十二章电子教案.docVIP

第十二章 物业风险管理与保险 第一节 风险管理理论 一、 风险理论 （一） 风险的定义 风险的同义词有很多，人们常常从不同的角度和不同的侧面去定义风险。 从管理角度来说，所谓风险，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。此定义给出了构成风险的3个特征： （1）风险的负面性。 即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理。 （2）风险的不确定性。 风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，是可能发生也可能不发生的。 不确定性又表现在以下4个方面： 风险发生频率的不确定性， 风险发生时间的不确定性， 风险发生空间的不确定性， 风险导致的损失程度的不确定性。 （3） 风险的可测性。 凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系，从此角度来看，风险事故的发生是可以测定的，这就是风险的可测性。 这种可测性也就是数学或统计学所说的概率或几率。所以，风险可以通过大量的观测结果来解释其潜在的必然性。 这种风险的可测性是保险公司能够经营保险的基础。 （二） 风险的类型 风险的类别是根据不同的标准或参照物，对风险的内容进行适当的归并和划分的结果。从物业管理的需要来说，主要介绍以下几种分类： （1） 纯粹风险与投机风险。 按照损失的性质来分的。 纯粹风险是指只有损失机会而无获利可能的风险； 投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。 （2） 财产风险、责任风险与人身风险。 依风险的对象来分的。 财产风险是指一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险。 责任风险是指对他人遭受的财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险。 人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时间是不确定的。 一般来说，财产风险和人身风险比较容易了解和控制，但责任风险则比较复杂且难以控制。 （3） 自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险。 按风险发生的原因来分的。 自然风险是指由自然因素和物理现象造成的实质性风险， 社会风险是指由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险 政治风险是由于种族、宗教、政治势力之间的冲突、暴乱、战争而导致的风险。 经济风险是指在商品生产和销售活动中，由于经营不善、市场预测错误或者市场情况的变化而导致的价格涨跌、产销脱节等风险。 技术风险是指由于技术进步、技术结构及相关因素的变动而导致的设备无形损耗、工人结构性失业、产品被迅速淘汰等风险。 事实上，上述5种风险很难严格区分。自然风险、经济风险、社会风险因积累过久，处理不当，很可能导致政治问题而引发政治风险。自然风险、社会风险、技术风险又通常伴随着经济风险。 （4） 基本风险与特殊风险。 从风险影响的程度和范围来分的。 基本风险，又称系统风险，是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，这种风险从本质上不易防止。 特殊风险，又称个别风险，是指影响个人或企业的某项特定的风险。特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制。 （三） 风险产生的条件和成本 1． 风险产生的条件 （1） 有形的客观因素。 指由地理、物理等客观条件的差异性而可能导致损害的因素。 地理的因素如，建筑物所在的位置如果处于地震带，则受到地震损害的风险就比较大。 物理的因素如，拥有易燃、易爆原材料或产品的工厂就有很大的火灾风险。 （2） 无形的主观因素。 指由于人的道德心理因素而引发的损害因素。 如人的恶意行为、不良行为或无意疏忽过失而引发的损失， 2． 风险产生的成本 风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。 人们在处理风险时，必须对风险的成本进行分析。只有对每一风险成本有所了解，才能选择成本最小的方式，有效地控制风险的发生。 一般来说，风险成本包括以下3项内容：①防范、分散或转移风险的费用； ②风险带来的损失及处理费用； ③风险的社会成本。 二、 风险管理理论 （一） 风险管理的定义 有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来避免或降低风险带来的损失，就是风险管理。 风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以致消除的全部过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。 （二） 风险管理的步骤 通常来说，风险管理的整个过程可以分成识别，评估，控制，检查与调整4个步骤。 1． 风险的识别 风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。 风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。 这些科学方法通常有：问卷调查、财务报表分析、审查组织的相关数据和文件、对设备和设施的自检、企业内外专家咨询等。 在识别时可以运用其中一个方法，也可以同时兼用几个方法。 运用这些方法的目的不在于重温过去的损失，