3月9日长沙宁住宅及商业市场调研N.docVIP

天音房地产经纪有限公司 宁乡市场住宅项目及商业市场调研 天音地产经纪有限公司策划二部 2011-3-10  目 录 第一章 住宅市场调查情况 3 一、宁乡重点住宅项目研究分析 3 个案一：绿地中央花园 3 个案二：中源·凝香华都 3 个案三：水晶郦城 3 个案四：福临门·名郡 3 个案五：玉虹蓝庭国际 3 个案六：维也纳花城 3 二、宁乡客户调查分析 3 第二章 商业市场研究 3 一、宁乡商业物业的发展状况 3 1. 宏观发展态势 3 2. 宁乡商业格局 3 二、商业地产项目调查 3 三、宁乡商业消费市场调查 3  第一章 住宅市场调查情况 一、宁乡重点住宅项目研究分析 随着城市化进程的加快，宁乡的房地产市场的发展也越发繁荣，特别是新城区（主要是行政板块），大规模的高端项目纷纷进驻，从前两年的水晶郦城、玉龙国际花园、优雅翠园到目前的中源·凝香花都、绿地中央花园、玉虹蓝庭，新城区域所开发的项目规模越来越大，档次也越来越高，各项设施配套也在快速完备，新城区正在成为宁乡购房者最为宜居的区域。但是如此大规模的开发量对于宁乡的市场需求量造成不小的压力，想要在这片区域脱颖而出抢占市场份额并不是一件容易的事情，因此我们有必要了解目前周边重点开发项目的情况，通过对这些项目的了解发现问题，从而更有针对性的规划自身项目，更准确的定位自身项目，并获得宁乡市场的认可，最终抢得市场先机，占领市场份额。 个案一：绿地中央花园 1.主要经济技术指标 项目占地230亩 ，总建筑面积40万㎡ ，总容积率2.4，绿化率40% 2. 建筑形态及建筑风格 整个项目均为高层住宅，共包括：2栋17层 ，9栋18层，9栋22层。其中一期将推出8栋房源，2栋17层、6栋18层，其中2栋两梯三户，1栋一梯三户，1栋两梯四户，4栋一梯两户。 整体建筑风格采用ART-DECO风格，即现代装饰主义。建筑立面线条感极强，外立面的纵向线条大气挺拔，淋漓尽致地演绎县府央区生活的典雅气质。对于日益看重楼盘品质的宁乡市场来说，具有较大吸引力。 3. 内部及外部规划配套 内部配套：项目最主要的配套就算是8万平米商业，规划为 600米金融街、前坪为大型的财富广场，城市中轴景观商业公园等，拥有商务、休闲、饮食、娱乐等多重价值全方位的业态。 外部配套：宁乡县一中、宁乡县政府、宁乡县法院、县环保局、县检察院、文体中心、通城国际温泉大酒店、开元大酒店、宁乡县人民医院等。 完善的内部配套，充裕的政务资源，成为该项目吸引客户又一大卖点。 4. 景观特色 项目打造“泛会所”和“泛公园”概念，规划中轴四苑格局的组团式景观。以充满娱乐休闲的商业公园为主题，以店边花灌和箱植为主的沿街绿化，中心大道的队列式伞状大树，营造出便于购物的会所式商业公园。 5. 户型产品 户型配比（一期） 户型 面积（㎡） 套数 所占比例 二房二厅 85-107 218 33.85% 三房二厅 120-140 390 60.56% 四房二厅 155-159 36 5.59 总计 / 644 100% 户型解析 从产品户型来看：项目的主力户型还是三房产品，项目预期随着房价的不断推高，二房产品将逐渐被宁乡市场所接受，因此二房产品也占很大一部分。 从产品面积来看：项目试图逐步的改变宁乡人的居住观念，户控面积趋小，而且开发设计了3+1户型以增加功能区间，同时减少总价的支出。 6. 价格及去化：项目一期一、二批2010年12月18日开盘至今，共推出房源384套房源已全部售罄，目前销售均价为4000元/㎡，一期三批将于2011年3月19日推出。根据开盘现场观察，宁乡购房者更加青睐三房产品，因此三房产品去化速度最快，二房产品相对去化速度较慢。 7. 客户付款方式 根据项目一期二批销售的统计情况计算，绿地的一次性付款客户比例仅占总量的16%，其余全部为商业和公积金贷款客户。 8. 项目规划特色与卖点 中央商业街区是绿地项目最大的规划特色，也是最重要的卖点之一； 纯粹的ART-DECO风格建筑，大气且有尊贵感，在宁乡无出其右，有极强的视觉冲击，同样为项目的重要卖点。 绿地集团品牌，通过前期的宣传推广，使绿地品牌概念深入人心，在宁乡获得一定的市场认可度。 项目小结： 绿地中央花园项目是央企绿地集团在宁乡继绿地紫金公馆后开发的第二个高品质大盘，总建筑面积近40万㎡，是一个集金融、办公、住宅、商业于一体的城市综合体。采用Art-deco建筑风格，小区内完全的人车分流，旨在营造居住高雅品质，成为引领宁乡县城高档品质住宅的标杆性楼盘。 个案二：中源·凝香华都 1.主要经济技术指标 项目占地315亩，总建筑面积47万方，容积率2.41，绿化率43% 2. 建筑形态