成本管理与房地产开发本控制99275392.docVIP

龙湖成本管理与房地产开发成本控制 ———周世艾 周世艾：谢谢大家，今天下午跟大家一起探讨，讲龙湖成本管理与房地产开发成本控制。实际上龙湖的成本管理，真正成体系的时间从1998年开始。那个时候还处在签合同算一个合同的情况，后来在98年的时候，把已经开办的项目，和已经签合同的情况做了一个汇总。然后作了一个分解，那个时候提出了开发时成本的几个大项，土地费是一个大项，前期工程费是一个大项，有些合同是为开户而设的配套工程，配套工程的费用是一个大项。还有一些工程为开发项目基础设施作准备的，当时把128个合同分开来，就形成了现在的成本管理体系。 今天介绍龙湖的成本管理。 龙湖成本的管理范围，到现在为止龙湖管理成本是以项目为管理对象。我们叫做项目，可能不是一栋房子的概念，那么就是一块地，或者一个规划的项目。里面有20万方，可能有50万方，可能有高层，也可能有花园洋房，也可能有别墅，还可能有商业。是这样一个综合的项目，作为我们的一个管理对象。这样的管理对象，怎么样管理？怎么样划分？待会儿详细地介绍给大家。 第二个范围是项目的完全直接成本。包括土地、前期工程、基础设施、配套设施和工程建设的费用。还有一个范围是间接成本的分摊：包括管理费、营销费用，营销费用有两部分，一个是完全成本里面，一部分是在分摊的成本里面。总体来说管理的范围有三大管理，一个是对象、一个是成本的范围，那个对象也很重要。 一定是以项目为对象，这样的管理才是一个完整的，比较准确的。在龙湖有两个是全员的，营销是全员的，成本是全员的。所谓全员公司所有人对这两件事要去努力，要去做，要去关心。营销部分就不说，成本部分主要公司部门都在成本管理方面有相应的成本管理责任。战略发展部是土地成本的管理，设计研发部是设计费用的管理和优化设计产品的成本管理。成本管理部是主要成本，主要的管理单位。目标成本的测算，分摊，动态成本跟踪控制。开发成本的管控，材料设备采购以及工程招标、合同管理，围绕着成本管理做的事情，当然成本管理职能不仅仅是这四件，还有工程管理部，在成本控制下的进度质量管理，一样涉及到成本管理。 然后计划财务部是计划成本财务指标的管控，分摊成本的管控。刚才我们说了间接费用部分是分摊成本，总体资金计划的管控，资金计划跟成本也有很大的关联，这是每个部门成本职能。主要成本有哪些东西？总体归纳成开发成本，是直接开发的成本，还有个是间接的开发成本期间费用，主要是分摊到项目里边去。包括的主要土地成本，前期费用，前期费用包括哪些？包括设计费，报建费用，三通一平的费用，工程开工以前的费用。 配套设施费用，包括要配套的幼儿园、学校或者会所，现在还有一些东西，叫做街道的社区，居委会需要的房子，甚至包括配套的消防，有些消防是缴费用，有些消防是在小区建的，还有基础设施费用，那就是水电气的配套。主要的建安成本，主体的建安成本，主体的建安成本，实际上包括园林景观工程，然后工程相关费用。这一些都是在我们直接开发成本里面的，还有些是间接的，销售费用，财务费用和管理费用，这些都是直接分摊的。相应这些费用各自的责任部门，也是根据管理职能来分别的。有些成本的内容，成本怎样来做测算，来管理成本？测算是一个很重要的手段。为什么要进行目标成本管理？因为我们现在大部分的工程，大部分的房屋都是采取预售方法，我们知道利润等于售价减法成本。那么在预售的前提下，确定了投资，合理销售价格，预测投资效益，就能达到理想的理论。特别在房屋销售、预售的阶段。预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。 所以，我们在开工以前，甚至在拿地以前，对目标成本进行预测，所谓预测，就是要用我们的经验去估计，去预估后面发生的事情。目标成本管理的阶段。总体来说，真正的管理阶段只有两个，一个是设计阶段，一个是实施阶段。当然我们这个地方，把设计阶段划分得比较清，比较细一点。从拿地的时候开始，土地投资论证方面要预测成本，在拿地阶段怎样预测成本，在待会儿给大家介绍。 然后是项目启动阶段，方案设计阶段，设计阶段。这里的关键主要还是土地投资论证阶段比较关键的，因为这个时候测算的目标成本，和我们当时测算的售价，以及我们的费用，最后会影响到利润，影响能不能成功拿地，至于项目启动阶段，方案设计阶段，初步设计阶段，实际上这几个阶段是成本控制的重要阶段，但是他们有一个前提，尽量不超过土地论证阶段的成本。因为土地论证阶段的成本影响拿地的价格，如果以比较低的价格，一个比较低的成本去拿地。最后估计在土地成本上拿了地以