扬州竞争楼盘调分析报告.docVIP

目 录 第一部分 项目所处的区域分析（扬州第二城）…… 第二城总平图 第二城规划 区域板块分析 第二部分：竞争楼盘分析 ………………… 中集集品嘉园 金轮星城 骏和国际公馆 第一部分：项目所处的区域分析 第二城总平图 第二城规划 “扬州第二城”初步规划总面积3平方公里。经过扩容，“扬州第二城”面积将得到放大，主要区域包括东至古运河、西至邗江中路、南至南绕城、北至江阳西路共6.2平方公里区域。加上振兴花园一带1.8平方公里，“第二城”将达到8平方公里。 “第二城”（目前提法为中央商务区）、“临港新城”是市政府提出的“东进西联、主导向南”的城市发展战略的一部分，成为开发区发展重点。 “第二城”是扬州经济开发区开发的中心片区。“第二城”以老城区为依托，总面积3平方公里，由现代商圈、花园总部、文化橱窗、智慧城府、花园街坊等板块组成。随着法国欧尚超市、宜必思酒店、恒通金天城、中集集品嘉园、骏和国际公馆等一批项目进区投资，核心商圈的打造已经初露头角。目前，总投资1600万美金的欧尚超市已经开业，相关主力店如肯德基、大娘水饺、宝宝熊以及万宁百货等直接完善了周边的配套，也迅速提升了“第二城”的人气与商气。 人工湖、欧尚超市、现代商圈、商务酒店将成为第二城的名片，使得第二城成为扬州房地产发展最耀眼的明珠。随着周边众多房地产项目的开发，原有的厂矿企业的逐步搬迁，第二城成为西南板块商业活动及居住的中心。扬州第二城成为连接老城区和西南新城以及临港新城的桥梁。 “临港新城”的定位则是扬州市城市副中心，扬子江路与古运河两条功能轴线，支起“临港新城”板块骨架。新城一期启动面积5平方公里，其中南部3平方公里为中高档住宅区、北部2平方公里为休闲、娱乐、生态、旅游、度假、观光区；首先启动医疗、教育中心和基础设施建设。 三、区域版块分析 1、由于第二城的崛起，沿江发展以及“退二进三”等精神指导，未来西南板块将成为扬州房地产热点区域。 2、周边已拍出尚未开发地块情况： 地块 面积（万M） 用途 楼面价 开发商 成交时间 说明 423地块 1.8171 商住 1577元/ M2 中集 2008.5 集品嘉园 212地块 20.4 商业、住宅 1170元/ M2 华利 2005.6 依云城邦 262地块 14.5 商业、住宅 1050元/ M2 华利 2006.4 依云城邦 386地块 9.98 住宅 2281元/ M2 骏和 2008.1 骏和国际公馆 387地块 9.958 商业 2142元/ M2 上海静安 2008.1 维扬路西侧、开发西路北侧胖南湖（暂定名）南路以南 依据2009年最新的城市规划精神： 扬州将进一步扩大城区面积，平衡区域发展，扬州城市发展将出现一个全面开花的格局，沿同时一定程度上分散城市发展的核心，以前的西区独大的局面被打破，对市民购房置业理念将产生深远的影响。 小结： 1、扬州经济的快速发展，极大提升了城市地位，随着南京与扬州的交通便捷的提高，两地互动的加强，一小时宁镇扬都市圈的融合，就业环境的改善等等都将很大程度上提升市场的消费潜力。随着扬州沿江开发、新光源电子产业以及沿江产业的崛起、大学城的发展，外来人口增加，扬州进入一个快速发展阶段，以欧尚超市、扬州商城、金天城为中心的开发区中央商务区也初显端倪。 2、伴随着临港新城、第二城等建设，以及蒋王片区的改造、大学城的初步成型，西南板块成为扬州城市建设和房地产开发最耀眼的明星，也是竞争最激烈的板块。这个区域聚集着新加坡、香港、澳门、深圳、上海、扬州等国内外实力开发企业，短兵相接是在所难免，贴身肉搏也是可能。 3、差异化、品质化、概念化将是项目跳出包围圈实现成功的关键。 高端产品少、产品同质化、主城外配套不足，限制扬州市民的置业升级。随着扬州经济的发展，人们生活水平的提高，高品质、差异化、配套全、生活便的产品将成为关注热点。 第二部分：竞争楼盘分析 一、中集—集品嘉园 ◆ ………………项目的定位 1、基本要素 项目位于扬州老城区和新城区交汇的板块，便利的交通，未来的规划和周边众多开发即将开发项目，决定该项目是一个中高端的房地产项目。 项目业态丰富，住宅以大面积为主，其余的为投资型物业，所有购买本项目的客户都是比较中高端的客户，是高品质社区。 项目整体体量不大，总共600多户，70000多㎡，是一个精致的社区。 项目开发商来自中国改革开放的前沿阵地，一个具有现代、活力的开放城市，为项目注入现代、时尚、活力的因素。 项目高起点定位、盘踞扬州开发区核心商贸板块，与国际潮流同步。 项目位于扬州第二城核心商贸板块，第二城概念将持续推动项目的进展，二城开发进度开发力度也将影响项目销售。 2、市场定位 “一个城市不应该只有一个核心圈”，单一的城市核