2017年上海千万入门级豪宅TOP20,这些小区受追捧？!.docVIP

2017上海千万入门级豪宅TOP20，这些小区受追捧？！ 前不久我们写了一篇分析上海老破小房子的文章，从大家的留言来看反响还不错，有很多人希望能写一写其它总价段，我们也一直在思考如何从更加贴近购房者需求的角度来做分析，对购房起到直接的帮助。 今天的文章就是一个尝试，利用我们的数据资源，对入门级豪宅（1000-1500万）的购买提供即时的信息指导。 这种指导主要体现在两方面： 1、别人的经验——大家都在买哪些小区？ 2、市场价格检验——这些小区里，现在有没有高性价比的房源？ 首先，了解下1000-1500万小区分布概况。（备注：这里的1000-1500小区是指17年1000-1500万成交2套以上的小区） 从分布的环线来看，以内环内为主； 外环外基本没有； 中外环间集中在几个特定的板块：新江湾城、古美、西郊。 从小区分布的板块来看； 浦西建议重点关注徐汇中心、打浦桥、老西门板块； 浦东重点关注洋泾、联洋板块。 大家都在买哪些小区？哪些小区的房子比较抢手？ 首先来看看，1000-1500万的房子，哪些小区买的人比较多！ 但是，买的人多≠房子好卖，如果我们想知道哪些小区房子比较好卖、市场认可度比较高，必须同时考虑供给因素，即供求比，这里的供给是链家全年挂牌数据，因为链家门店市区占比高，所以这个比值的可参考性很高。 供求比=挂牌总量/成交量，供求比越小，代表小区的房子卖的越好。 比如世茂滨江花园，1000-1500万的房子17年成交28套，全市排第四，但在链家的挂牌有81套，供求比接近3，这就并不能说明这个小区房子卖的好。 上图的小区都是经受了市场检验的小区，理论上来说都是好房子。 俗话说没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格！所以能不能以合适的价格买到就非常关键了。 价格合不合适只有一个检验标准：市场表现 通过对这些小区挂牌房源的表现进行横向和纵向的对比分析，综合考虑房源价格、面积、楼层、看房人数、挂牌时间、历史挂牌价格等，就能勾勒出小区现阶段的明智购买价格，并据此推荐高性价比房源。 我们在好卖小区中选择了3个代表性强的小区案例，分析了这些小区的明智购买价格，并推荐了高性价比房源。（备注：我们这里的明智购买价是指小区中等房源的合适购买价） 有没有高性价比的房源推荐？ 案例1：永业公寓 至12月17日，永业公寓有5套房源在线挂牌。 统一标准，我们来看总高都是30层以上的4套房源。 前面3套房源都在靠近马当路的2号楼里，楼栋位置比较差，31层106平的房源在27号楼，位置相对较好(如下图），价格也高很多。 102517元/㎡性价比比较高的房子，挂牌不到1个月看房42次，说明这个价格是被市场认可的。 同一栋楼同一个户型价格挂到11W+，200多天没人看，因为那套价格比较低的房子是高层，所以靠马路楼栋的明智购买价格在10W元/㎡左右。 再看南面106平那套124095元/㎡的房子，看房的人也非常多，价格受到认可，因为是2楼房源，楼层和面积因素相抵消，故不靠马路楼栋的房子明智购买价在12-12.5W元/㎡。 高性价比房源： 永业公寓（143平1470万） 永业公寓（106平1320万/2楼） 案例2：联洋花园（三期） 截至12月17日，联洋花园三期有5套房源在线挂牌。 83981元/㎡的这套房子性价比相当高，咋一看会以为肯定是楼栋位置不好，令人吃惊的是，这套房子在小区的楼栋5（下图1），属于比较好的位置，而且还是高层景观房（下图2），挂牌仅25天看房就突破了30就不足为奇了，照这个趋势来看，这套房子应该离成交不远了。 再看楼栋6的另一套，挂牌9W，看房的人也不多，因为这是10天前的挂牌数据，我打开链家网发现这套房子下架了，下架前的价格又下调到86726元/㎡，所以这套房很可能已经成交，这套是2楼房源，楼栋位置和楼层因素相抵消，所以这个小区的明智购买价格在8.5W/㎡左右。 图一： 图二： 高性价比房源： 联洋花园（161平1350万） 案例3：菊园 截至12月17日，菊园有13套房源在线挂牌。 1000-1500万挂牌共有8套，为了统一标准，我们只看总高34层的房源。 9万以上的房子看的人很少;84538元/㎡低区的房子性价比比较高，而且楼栋位置也好（下图6号楼），上线50天，看房数已经到了70，说明这个价格是被市场接受的； 87441元/㎡的房子看房的人也很多，楼栋位置也不错（下图4号楼），而且是中区房源，所以这个小区的明智购买价格在8.7W元/㎡左右。 高性价比房源： 菊园（127平1070万） 以上是1000-1500万的二手房购房信息，下次我们将继续发布内环内可售和待上市的新房信息，敬请期待！