物业大修金管理的探讨.doc

物业大修基金管理的探讨 【摘 要】文章针对目前物业大修基金管理中存在的问题，提出了一些改革当前物业大修基金管理模式的建议，努力提高物业大修基金的管理效率。 【关键词】物业大修基金；管理问题；新管理模式 一、物业大修基金的概述 物业大修基金，又被称之为住宅专项维修资金，物业维修基金或者物业储备基金。它是按照一定的法律规定，商品房业主们缴纳的用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，可以说是房屋的“养老金”。其中的共用部位维修基金是主要用于物业共用部位大修、更新的资金，共用设施设备维修基金是专门用于共用设施设备大修的资金。根据我国物权法的相关规定，物业大修基金是属于物业区域内全体业主共有财产的一种专项基金，对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。在进行管理的过程中，物业大修基金常常是专项筹集、独立核算的基金，在物业管理企业的财务上属于专项代管基金，作为长期的负债管理。最近几年来，由于物业大修基金的归集规模呈现出越来越大的趋势，使得其收取和使用都成为一个较为棘手的问题，从而引起了对于物业大修基金管理的问题。 二、物业大修基金管理现状及存在的问题 我国房地产市场的不断发展，使得物业大修基金越来越受到多方面的关注，其安全和使用管理问题日益成为一个较为突出和敏感的问题。按照物业大修基金相关规定，在业主委员会成立之前，维修基金主要为政府相关部门管理，而在业主委员会成立之后，维修基金要么就是1998年规定的物业管理企业代管，要么就是2008年规定的业主大会自行决定管理模式。这些规定无论如何，都产生了一些问题，主要表现在：（1）首先是物业大修基金的缴纳问题：按照相关规定，物业大修基金的缴纳主体应该是业主，业主们应该共同承担共用部位，设施设备等的维修、更新和改造的责任，并不应该是由开发商承担；物业大修基金从理论上来讲，完全可以一次性收取，也可以随物业管理费用按月收取，或者在实际维修，更新和改造的时候，再向业主随时收取，但是，我国目前法制建设并不健全，很多地方的物业大修基金拖欠现象严重，因而，我国物业大修基金尽可能的采用业主购房时一次性交纳的方式来收取，一旦金额不足再续筹；就物业大修基金的金额，应该按照建安造价一定比例来收取。（2）物业大修基金的管理问题：由于物业大修基金的管理主体不一致，很多时候是开发商强行收取的，这样，在进行实际管理的过程中，容易发生维修基金流失或被挪用的情况，很大程度上损害了业主的权益。（3）物业大修基金的使用问题：开发商往往把本应该物业公司承担的费用转嫁到物业大修基金当中去，使得业主承担了不该承担的责任。总之，目前我国物业大修基金的管理问题不在少数，主要就是相关法律制度不到位，维修基金保值、增值不善，业主自治机构履行职责不利，维修基金监管存在漏洞以及维修基金严重不足。 三、创新物业大修基金管理模式的具体措施 目前我国的物业大修基金管理主体主要有三种，即政府代管，物业管理企业代管以及业主委员会自管。这三种管理模式，无论是从安全性来分析，还是从使用效率和监督等方面来分析，都有一定的局限性。首先是政府代管模式，一般来说，代管的单位或部门有公积金管理中心，房地产行政主管部门，房改部门，财政部门等。虽然说政府代管安全性更高，但是，容易出现资金被挪用的情况，而且由于政府代管模式审批程序较为繁琐，导致了“维而不修”的状况，还有维修基金不能被合理使用，并且监督不够得力。物业公司代管模式，其安全性得不到很好的保障，也有不合理使用甚至违规或损坏业主利益的操作，而物业公司代管模式又容易逃避政府和业主的监管。至于业主委员会自管模式，由于业主委员会不是独立的法人组织，而且无任何财产担保，维修资金一旦出了问题，不容易找到相关责任人来承担责任。针对以上这三种物业大修基金的代管模式，我们应该提出比它们更为科学、合理、安全便捷的代管模式。具体来说，我们可以从以下几个方面来试行：（1）我国当前的物业大修基金相关法律制度等都不是太完善，还存在着不少问题，我们要有选择性的借鉴国外先进成功的经验和理论来不断建立和完善物业维修基金法律制度体系，对于物业维修基金的缴纳时间、主体、管理者、使用方式、监管方式以及法律责任等进行进一步的明确，还要不断加强管理的透明化和监管力度。（2）我国的业主委员会只是一个机构，不具备法人的地位，也就不承担一定的法律责任，因而，针对这种状况，我们应该结合我国的实际情况，适当的借鉴国外业主委员会作为独立法人并具有法律地位的做法，明确业主委员会的财产权的主体地位，还要建立以业主自治管理为主的一系列物业维修基金的管理运作机制，着力培育物业维修基金在业主自治管理下专业化、市场化的经营运作机制。（3）我们还要借鉴国外发达国家的经验，按照《信托法》的相关规定，使得维修基金成为把业主大会