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我国货币政策对房地产市场调控研究 　　摘要：本文从利率、法定准备金率、选择性货币政策的角度分析货币政策对房价调控的原理，并指出目前利用货币政策调控房价中出现的问题。针对这些问题，提出了货币政策需结合其他政策手段方能取得较好调控效果的政策建议。 　　关键词：货币政策 原理 问题 建议 　　一、研究背景 　　2009年以来，在国家宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况。房价过快上涨，一方面给老百姓造成沉重的负担，严重影响他们的生活质量；另一方面，会增加金融系统风险，甚至对整个国民经济的发展带来负面影响。针对这一现状，笔者从利率、存款准备金率、选择性货币政策等几个方面研究了货币政策对房地产市场调控的原理，指出了调控中存在的问题，并对房地市场的健康发展，提出了几点意见。 　　二、货币政策对房地产市场的调控原理 　　（一）利率调控影响 　　中央银行最常见的货币政策之一，是调整市场利率。从总体看来，加息使房地产商的融资成本加大。对于购房者来说，提高利率会增加购房者的实际支出，降低购房者的购买能力，这必将使得市场整体的需求降低。对于投资者来讲，按揭利率的不断上浮，以及进一步的加息预期，使得投资成本不断加大，对投资者的热情有减弱作用。同样道理，降息会使开发商融资成本降低，对投资者和购房者需求有正面刺激作用。 　　（二）存款准备金率调整影响 　　存款准备金率的调整会影响商业银行的存款数量，进而影响银行可供借贷的资金。央行上调存款准备金率，使得商业银行在贷款业务中更加谨慎，这无疑将对开发与消费都明显依赖银行信贷的房地产市场产生一定负面影响，从而抑制房价。反之，央行下调存款准备金率，则会增加货币供应量，从而导致市场供需两旺。 　　（三）选择性货币政策调控影响 　　一般性的货币政策通常作为总量调节，具有时滞性，如运用选择性货币政策调控房价则为局部调节，会更加直接且灵活有效。一般国家的中央银行运用选择性货币政策工具主要是进行需求管理，即对需求的信贷控制。而我国房地产业利润较高，供给的意愿比较强烈，供给的信贷需求旺盛，如仅仅依靠需求控制很难达到调控房价的目的。因此，我国目前的信贷情况是不仅控制需求端贷款量，还控制供给端贷款量，实行双重管制，以抑制房价过快上涨。 　　三、现阶段货币政策调控房地产市场存在的问题 　　2010年，中国人民银行出台了一系列货币政策调控房地产市场，其调控的决心和力度是空前的。但从总体情况来看，货币政策的调控并没有产生预期的效果，房价涨势依然迅猛，针对房价屡调屡涨这一现象，笔者认为至少有以下四方面的原因： 　　（一）土地交易价格持续上涨 　　地方政府过度依赖卖地收益来充实财政，并保证GDP的快速增长，因此对地价实行价高者得，导致土地交易价格上涨过快。这推动商品房开发成本增加，从而导致房价暴涨。 　　（二）外汇流入影响调控 　　随着人民币的升值预期加大，外资纷纷进入中国套利。由于国内投资渠道相对匮乏，且有较大风险，外汇进入国内的重要投资产品则为不动产。外资的不断购买推高房价，而央行的货币政策只能调控本国货币的供给需求关系，对外资的调控作用却非常有限。 　　（三）房价上涨预期挑战调控成效 　　微观个体能很快预期货币政策的实际效果，并做出于自身有利的决策，这使货币政策的调控效果大打折扣。因此在近几次货币调控政策出现之初，市场观望强烈，甚至出现局部价格下调，之后市场逐渐回暖，再度活跃。这表明了微观个体对未来房价上涨预期强烈。 　　（四）房价上涨的惯性作用 　　央行的几次加息，更多的是向市场传递一种警示信号:即政府要对过热的投资进行宏观调控。但由于经济发展的惯性原理，这一警示作用，并不能在短期内明显改变供求关系。房价将保持增长惯性，继续较快向前发展，之后一段时间才开始出现衰减。 　　四、提高货币政策调控有效性的建议 　　结合我国目前房价实际情况，对房地产业的调控不能仅从货币政策这一突破口进行，需综合多方面的政策手段结合使用，方能达到较好效果。 　　（一）央行和房地产有关部门合作 　　中央银行、国土资源部、建设部、发改委、财政部、国家税务总局等部门和地方政府对房地产业都各自负有不同程度的责任，并有相应的强力政策工具。央行应加强与上述部门的协调沟通，充分发挥各自政策工具的优势，联手调控，确保政策目标的实现。 　　（二）利率政策和汇率政策协调 　　鉴于汇率政策目标和利率政策目标时有冲突，因此，央行在制定利率政策时，要充分考虑国际经济因素对本国调控的作用和本国调控对其他国家的影响；在制定汇率政策时要充分考虑汇率波动对国内经济的冲击，确保国内调控的有效运行。 　　（三）利率政策与土地政策配合 　　目前快速上涨的土地价格成为推动房价上涨的主要原因。因此，土地政策需要进一步规范化、法制化