学习要求： 了解假设开发法的含义、理论依据和操作步骤； 掌握假设.pptVIP

学习要求： 了解假设开发法的含义、理论依据和操作步骤； 掌握假设开发法的计算公式及其应用； 掌握假设开发法中的计息方法（传统方法）和折现法的区别。能力目标： 根据估价对象房地产的特征辨别能否选用假设开发法进行估 价； 收集利用假设开发法进行估价所需要的资料； 能够用假设开发法中的计息方法（传统方法）计算利息； 综合运用假设开发法中的折现法对估价对象进行估价。 第一讲 假设开发法的基本原理与基本公式 一、概念 又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象为了开发完成后的价值，再减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。 本质：以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。 二、理论依据 1、 和收益法相同，都是 预期原理 2、实例讲解其开发过程，发现：该法其实是房地产价格的成本法的倒算法。 3、该法于成本法的不同： （1）成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产的价格； （2）该法中开发完成后的房地产已事先测算到，需要求取的是土地价格。 三、适用的对象和条件 1、适用范围：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如 （1）待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；（解释三种地） （2）在建工程，包括房地产开发项目； （3）可装修改造或可改变用途的旧房。包括装修、改建、扩建。 2、条件 两个预测： （1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等； （2）是否根据当地房地产市场情况和供求状况，正确地预测了未来开发完成后后的房地产价值。 五、该法的其他用途 （1）测算拟开发场地的最高价格； （2）测算开发项目的预期利润； （3）测算开发中可能出现的最高费用。 （注意：解释每个用途对开发商来说的作用） 六、最基本的公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买待开发房地产应负担的税费 注意：扣除原则是，应扣除从估价时点到开发完毕中将要发生的正常的、合理的费用。如果是已投入的费用，则它已包含在带开发房地产的价值内，不应作为扣除。 七、按估价对下对象细化的公式（细讲每个公式中因素的由来） 1、求生地价值的公式 （1）适用在生地上进行房屋建设的公式： 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建设房屋的开发成本-管理费 用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负 担的税费 （2）适用将生地开发成熟地的公式 生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费 用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地 应负担的税费 2、求毛地价值的公式 （1）适用在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费 用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负 担的税费 （2）适用将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费 用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地 应负担的税费 3、求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费 用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负 担的税费 4、求在建工程价值的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息- 销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应 负担的税费 5、求旧房价值的公式 旧房价值=装饰装修改造完成后的房地产价值-装饰装修改造成本-管理费 用-投资利息-销售费用-销售税费-装饰装修改造投资利润-买方 购买旧房应负担的税费 第二讲 现金流量折现法 和传统折现方法 一、现金流量折现法和传统折现法的定义 房地产开发具有周期长的特点，资金应考虑时间价值，两种方式： （1