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洗尽铅华房地产业未来十年 　　在分析中国房地产业过去三十年的发展历程的基础上，对未来十年房地产业总体走势进行了预判，并对中国房地产业新的机遇、重要转型、新的特点、新的浪潮等方面做出了展望，认为中国房地产业将洗尽铅华，迎来崭新的发展局面。 　　1 过去的三十年：艰难的繁荣 　　我国的房地产业是一个年轻的行业。1978年改革开放后，土地有偿使用试点及住房商品属性的恢复，使新中国开始孕育房地产业。直到1984年，房地产业才真正成为一个行业被国家所承认。受政策瓶颈的约束，此后的六七年间房地产业一直处于起步试水阶段。1991年，邓小平南巡后，中国掀起了房地产开发的第一轮热潮，部分区域如海南、北海等地，甚至出现了严重的房地产泡沫。1993年，国家一系列经济降温的宏观调控措施出台，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期，之后又受到1997年东南亚金融危机的影响，全国房地产市场一度萎靡不振。 　　1998年福利分房取消后，房地产行业真正进入高速成长期，出现了爆发式增长，逐步成为了国民经济支柱产业。2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现新一轮过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控。2004年“8.31”大限后，政府又陆续出台了10多项政策措施，涉及土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构、外资管理等多方面，房地产业发展的政策约束趋紧。2006-2007年，在热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内掀起了新一轮房地产投资热潮，房价突飞猛进，地王频频出现，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。2008年，全球金融危机爆发，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产市场出现了量价齐跌的现象，房地产业短期深度回调。2009年，在国内上下齐力救市的呼声中，在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，房地产业强势反弹，房价的报复性飞速上涨带动沉寂了一年多的中国土地市场再度火爆，房地产业在短短两年间上演了“惊天大逆转”。从2009年底至今，国家已陆续出台了多条遏制房价过快上涨的调控政策，以2011年1月“新国八条”力度最为空前。以限购、信贷、房地产税、土地供应、保障性住房建设为核心的强力调控，使国内房地产市场目前出现了量跌价滞的阶段现象。随着调控政策影响的深入及后续调控政策的出台，房地产市场的新一轮调整慢慢拉开了序幕。 　　纵观房地产业发展的三十年，它抓住了千载难逢的发展机遇，也经历了多次政策调控和经济危机的洗礼，在艰难中走向繁荣。可以说，房地产业的发展历程是中国改革开放后经济社会三十年发展的缩影。未来十年，中国经济社会都将面临着新的转型，房地产业也急需变革以适应转型中的中国。 　　图1 1998—2011年中国房地产行业 　　综合景气指数 　　2 未来的十年：洗尽铅华 　　2.1 行业走势：总体向上 　　人口是世界经济社会发展的基石，人口总量和结构的变化对经济社会的影响是巨大的。人口红利与城镇化作为与房地产联系最为紧密的因素决定着房地产业的命运。据权威机构分析，虽然我国将在“十二五”期间出现“人口红利”拐点，但2010年至2035年中国仍低于53%的“人口红利”期标准，处在劳动力丰富、抚养负担低、储蓄率高的“人口红利”期，[1]将继续支撑中国经济的持续增长，包括房地产在内的资产价格仍将呈现上涨的总体态势。另外，1962-1980年中国婴儿潮时期出生了大约4.2亿人口，在2010-2020年期间他们在30-58岁之间，处于消费的高峰期，住房的刚性需求和改善型需求仍将十分旺盛，将支撑房地产业继续较快发展。 　　与人口红利相比，城镇化对房地产业的发展影响更大，因为它直接产生需求：一是城镇原有人口的住房改善需求；二是城镇新增人口的住房需求。按照城镇化发展的一般规律，一个国家或地区的城镇化水平达到30%左右时，城镇化进程将进入快速发展阶段。当城镇化水平达到75%以后，城镇化进程进入缓慢滞涨阶段。最新的人口六普显示，中国的城镇化率已经达到49.68%。扣除1.5亿进城务工农民工，中国的实际城镇化率只有38.46%。世界上发达国家的城镇化水平普遍在80%以上，我国正处于城镇化进程加速发展阶段，要达到发达国家的水平尚有至少三四十年的路要走。与此同时，我国城镇化相对落后于工业化水平，尚处于中期的工业化也需要城镇化对其的继续推动作用。因此，未来十年城镇化依然是中国经济增长的重要推动力。另外，由于建设粗放，我国住宅的平均使用寿命只有30多年。未来数十年，城市更新将成为中国城市建设的一个重大课题，解决这个问题也离不开房地产业的发展。 　　2.2 新的机遇：民生地产 　　从福利分房到住房货币化，从单轨制到双轨制，依靠市场还是依靠政府来解决老百姓的住房问题，中国的住房改革在摸索中寻找着答案。“十一五”以来，国家把民生问