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债权债务在房地产管理中重要性及实施对策 　　【摘 要】债权债务是指企业在生产经营过程中因发生购销产品、提供或接受劳务等业务而形成的应收应付。房地产企业的债权债务涉及到资金、成本、资产等各方面，长期以来，呆账、死账、无法消化的成本费用、潜盈等均在往来账项挂账，造成挂账的数额大，期限长，它已严重地制约了房地产企业经济的发展。为进一步规范企业的财务管理，真实的反映资产状况，提高资金使用效率，加强债权债务的管理是十分必要的。 　　【关键词】房地产；债权债务；以物抵账；概算 　　所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，自主经营、独立核算获得利润的经济组织。而房地产会计的特点，不同于其他行业的生产经营行为，房地产项目开发周期相对较长，其内部会计核算不同于其他行业的企业型核算。房地产行业内部会计核算在开发成本、收入、应缴税款和利息支出等方面的核算都存在一定的特殊性，本文对债权债务管理的重要性和管理方法与同行探讨。 　　1、加强债权债务管理的重要性 　　加强债权债务的管理有利于保持合理的资金结构，维护正常的结算秩序，保证资金的良性循环应收账款与资金管理。由于房地产企业的会计核算具有周期长的特点，使每一个工程项目可能要跨越几个会计年度，这也就容易造成债权债务清理不及时的情况发生，如工程部门的人员长期挂支得不到清理，形成应收款挂账时间过长，造成企业潜在风险，又比如债务单位由于要对工程质量负责，房地产企业在支付工程款时通常要留出5%左右的质量保证金，这部分款项很可能要几年之后才能支付，形成了比较多的应付款项。如果企业应付款项过多，资产负债率过大，会导致企业在使用资金时，需充分考虑到偿债风险，如果债权方提出偿还要求甚至提出上诉，将对企业资金流动性造成一定影响。所以，加强债权债务管理，是企业一项重要工作，很多企业为更好地管理好应收应付款项，总结出许多比较好的办法，如建立辅助账簿、定期开会研讨措施、建立台账并定期跟踪、甚至专门为此开展专项活动等，目的都是为了解决企业资金短缺的矛盾，防范资金风险???最大限度地管好用好资金，让企业健康稳步发展。 　　2、房地产企业债权债务管理的现状 　　房地产企业的债权债务管理是房地产企业财务管理的重要内容，债权债务管理的好坏直接关系到企业资金运作效益的高低。加强企业债权债务管理，可以有效地提高企业资金的使用效率，进而增强企业的市场竞争力，促进企业的长远发展具有重要意义。近年来，我国企业的债权债务管理还没有得到相关部门的足够重视，现实中还存在不少问题。 　　2.1房地产企业债权债务在数额和时间上都有增大的趋势 　　随着经济的发展，一些房地产企业的债权债务挂账的数额少则几万元、十几万元，多的话达到几十万，甚至成百上千万，有些账的账龄往往拖得比较长，少则两三年，多则五年十年甚至更长的时间。这种中长期往来账项如果一直挂着不清理的话，一旦企业变更或者改制，或者机构改革、财务主管人员变动等情况出现，多会直接导致企业的呆账、坏账的产生。 　　2.2房地产企业对债权债务管理意识不强 　　当前，我国大多数房地产企业对于往来债权债务的重视程度不够。很多企业存在债权债务没有专人管理的现象，认为“欠债还钱”这种事情不用有人专门刻意地去管理。这种意识的存在导致企业债权债务管理混乱不堪。例如，对于有些在短期内可以收回的款项没有人去行使债权，进而增加了企业资金流的费用管理成本；在债务问题有些企业也往往要等到相关债权企业催告，才发现应该对外履行债务了，事前没有做好充分地准备，临时性地调动经营性资金和其他资源，往往不能准时履行债务，长期而往这必然会影响企业的信誉，严重的话会产生额外的违约责任甚至经济纠纷。此外，很多企业对于债权债务的管理意识也不够高，没有进行时间上的筹划。企业往往只重视现在，没有考虑长远。 　　2.3房地产企业债权债务的内部控制管理工作缺乏配合 　　从重要性角度来说，债权债务管理工程不仅是企业的一项重要的财务工作，更是企业战略管理的范畴，而且与企业经营管理等活动密切相关。企业应该改变债权债务管理只是财务部门的事情，账务不清也是财务部门责任的观念。实际操作中，财务部门也只能从业务上对债权债务进行管理，至于如何更有效地进行债权债务管理、以降低经营风险、合理使用资金，单靠财务一个部门很难做到。所以，企业应该加强债权债务的内部控制工作，强化各相关部门之间的协作意识和整体观念，进而才可以提高工作质量和效率。 　　3、债权债务管理的策略探讨 　　3.1债权管理的方法探讨 　　对于房地产企业来说，债权一般包括自身员工为企业正常生产经营活动需要发生的业务挂支款、对施工企业（指发包方式的房地产企业）预先支付的工程款、与公积金管理部门由于购房者贷款产生的贷款保证金、以及应收房主的一些零星款项，如物业维修基金、电费、水费等等，债权相对于债