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关于当前我国住房保障引入市场机制探讨 　　【摘 要】我国的住房保障工作经过十多年的发展，有效缓解了中低收入家庭的住房困难，保障和改善了民生。但是，随着住房保障工作的不断深化，保障性住房供给和需求不匹配、退出困难、资金使用效率不高等深层次问题逐步凸显，如何在住房保障当前成就的基础上，进一步提高保障质量和保障满意度，是住房保障工作深入发展所面临的重要课题。本文通过分析我国当前住房保障制度层面的几个突出问题，回顾西方主要国家在住房政策上的演变，指出问题的根本原因在于住房政策的导向。相比之下，以租金补贴等为主的干预需求政策，在提高保障匹配度、解决退出困难、提高资金使用率以及促进房地产市场发展方面具有积极的现实意义。通过考察住房市场、城市化进程以及住房保障工作的现状可见，住房保障从干预供给到干预需求转变的现实基础在很多城市已经具备。本文建议，有条件的城市，尤其是东部沿海城市应该积极转变住房保障的政策导向，充分发挥市场化机制在住房保障中的作用，进一步提高住房保障的公平和效率。 　　【关键词】住房保障；国外经验；供给方政策；需求方政策；政策建议 　　一、当前我国住房保障的突出问题 　　从上世纪90年代末开始住房市场化改革以来，我国的住房保障工作迄今已走过十多年的历程，廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等多层次住房保障体系逐步建立，住房保障的重点也逐步由经济适用房等以售为主的保障方式转向公共租赁房等以租为主的保障方式，取得的成绩有目共睹。然而，随着住房保障工作的深入推进，如何使住房保障在数量上取得巨大成绩的同时，进一步提高住房保障的效率和效果，成为摆在我们面前的一个重要课题。在具体实践过程中，当前的住房保障工作至少存在以下一些较为突出的制度性问题。 　　（一）保障性住房供给和需求之间不匹配的问题 　　保障性住房供给和需求的不匹配是指政府提供的保障性住房与老百姓需要的住房之间存在供求差异，具体表现在以下几个方面。 　　一是空间不匹配。以经济适用房为例，政府建设通常是集中选址近郊某几个区域进行成规模建设，并以摇号方式进行选房，被保障对象选择空间极小，空间不匹配发生概率很大，这不仅加大了被保障对象的通勤成本，客观上也促使经济适用房出租现象（以租养租）的发生。空间不匹配在解决住房困难的同时导致其他新问题的产生，严重削弱住房保障的效果。 　　二是时间不匹配。准确掌握城市需要保障家庭数量是各城市政府普遍面临的困扰，更何况这种需求会随时间变化而变化。考虑到保障性住房的建设具有时间周期（不少于两年），在此期间，原先最需要保障的对象难以得到保障，而等住房交付之时，部分被保障对象可能已经不符合保障条件了。这种时间上的不匹配同时从公平和效率两方面削弱住房保障的效果，客观上也促使经济适用房出租现象的发生。 　　三是住房类型不匹配。与需求数量一样，被保障对象对保障性住房类型的需求类型也难以准确掌握。以公共租赁房为例，被保障对象中既有未成家的一人户，也有成家的两人（或以上）户，如何平衡一人户非成套住房和两人户成套住房的比例是一个制度性难题。即便留足充分时间预先受理申请再进行房源调拨，也需要充足的房源储备，而这种储备本身就是资源浪费（部分空置），要是流程反过来，即先筹集房源再配租，肯定会碰到供求不匹配问题（配租实践也证明了问题的显著性）。这种住房类型的不匹配不仅导致成功配租率下降（部分弃租），而且也会导致保障满意度下降（合租带来的矛盾），这两者都对住房保障效果带来负面影响。 　　（二）保障性住房退出机制的问题 　　在当前实践中，影响住房保障工作公平和效率的第二个问题是退出机制问题，这个问题随着保障性住房数量的增加和范围的扩大，越来越突显。理论上通常将住房保障对象分为两类，一类是长期性低收入群体（残障、低学历低技能、高龄等因素导致），这类群体收入提高的可能性很低；另一类是临时性低收入群体，主要包括新就业、暂时性失业、投资失败等群体，这类群体收入提升可能性很高。在被保障对象的数量上，正常社会中，通常前者数量较少，而后者居大多数。基于这样一个事实，被保障对象由于收入、住房等变动导致不符合保障条件应该是常发性、普遍性现象，因而保障性住房的退出机制对确保分配公平和效率具有极其重要的作用。到当前为止，住房保障工作尚未很好解决退出机制问题（全国性问题），这个问题又可以分为以下两类。 　　一是退出机制本身不完善。退出机制本身不完善的例子集中体现在经济适用房上。尽管经济适用房管理办法中提及经济适用房上市交易需要补交土地出让金或者由政府回购，但是具体细则一直没有出台，补交多少、如何补交、如何回购这些关键问题尚未明确，经济适用房的退出和流转也因此迟迟不能实现。 　　二是退出机制执行不到位。与经济适用房的退出机制不同，廉租住房或者公共租赁住房因不涉及产权归属问题，退出机制是明确的，可操作的