2012年01月深圳西城雅筑营销总纲-年度执行篇.pptVIP

西城雅筑营销总纲 ——年度执行篇; ;面对明年严峻的市场环境，近期项目的几个竞争对手的销售状况不理想，出现价格下降的倾向。;项目目标规划; ;;《君临天下》客户年龄分析;《君临天下》客户家庭分析;区域来源：以宝安和南山为主，福田为辅，具有很强的区域情结;职业特征：以私企业主、高管等，尤其电子贸易、金融行业等;置业目的：自住为主，投资意识强，有条件后续换房。;项目目标客户;项目目标客户;项目目标客户;项目目标客户; ;策略思考; ;项目为高层商住楼，地下一、二层为地下停车库,地面一、二层为商业裙房，裙房设四米宽骑楼，三层为架空绿化层； 四至三十层为住宅，住宅集中大堂设在一层西北角，架空层每单元均设入户大堂：住宅为两塔四个单元,三梯八户，中间两单元对称布置，两端部为偏对称设计。 ;;产品解读;产品解读;产品解读;产品解读;产品解读; ;;推售产品分析;推售建议;关键三要素;推售建议;推售建议; ;;和平共处五项原则提出的本质： 中印需要和平共处的环境;郎咸平： 成功的关键是把握本质;广告行业的本质：区分普通的消费群体，利用人们的极度无聊时间。 电影行业的本质：刺中幻想的神经。 运动服装业的本质：联系运动精神。 连锁咖啡厅的本质：“体验”这包括：感官体验，情感体验，行动体验。 化妆品的行业本质：安全，功能和使人产生品牌共鸣。 赌博业的本质：优质的享受环境及服务。 手机行业的本质：“势能”即先做高端手机，然后在高端维持一段时间，积攒足够的时能，然后席卷低中端市场。 餐饮行业的本质：传达饮食体验和餐厅在定价和饮食体验之间的平衡。 日化行业的本质：准确的把握与消费者的心理距离 ……;营销的本质是什么？;牛顿说： 我之所以看得比别人更远，是因我站在巨人的肩膀上;关于项目营销思考;项目的营销总纲：;1、从客户层面思考，对位项目的客户：;超越资本的远见价值;超越资本的远见价值;以远见价值为核心构筑一种标准; ;关键问题之一：推广铺排;关键问题之一：推广铺排;微博？;短信？;系列活动？;系列活动？;关键问题之二：瞬间引爆;关键问题之二：瞬间引爆;关键问题之三???客户拓展;关键问题之三：客户拓展;关键问题之三：客户拓展;关键问题之三：客户拓展;关键问题之三：客户拓展;关键问题之三：客户拓展;关键问题之四：现场包装;关键问题之四：现场包装;关键问题之四：现场包装;关键问题之四：现场包装;关键问题之四：现场包装;关键问题之四：现场包装;关键问题之五：销售物料;关键问题之五：销售物料;关键问题之五：销售物料;其他：保证热销的动作;其他：保证热销的动作;阶段性自定价格成交操作细则： 1、客户成交确定房源，在3个月内，跟随市场波动，可以选择三种价格成交； 2、制定周期：从客户签订金之日起3个月内； 3、缴纳定金超过常规成交的定金一倍； 4、以缴纳定金这个月为基准起点，有3个月的成交价格选择，根据深圳市地产销售价格涨跌来同步涨跌，每个月的10日为起始日。; ;第一阶段（1.1-2.29）：确定整年广告策略，阶段性推广主题，并整合资源，为后续系列活动做准备，为营销中心开放准备包装和物料等。;第二阶段（3.1-4.28）：通过开展“前海价值解读”活动，配合推广、展示、活动、现场接待等，确定项目形象，并积累大量客户。;第三阶段（4.29-8.17）：强调“我在前海”这个主题，通过瞬间爆破式的推广方式“焦土政策”，3D样板等影响市场及保证首批单位热销。;第四阶段（8.18-9.30）：通过“前海观点论”主张一种评判标准和价值观，从精神层面与客户共鸣，结合前海的发展利好，引起舆论更强势关注。;第五阶段（10.1-12.30）：加强与业主联谊，以活动为主，结合最热门的活动“相亲”，科技创意展示体验/见证奇迹魔术表演等互动活动。;项目年度总控图; ;初步估算，项目推广占的费用最高，约505万元，总预算预计为1061元，后续根据实际情况调整。;The End thank