2011年南阳“美恒·众福缘”营销策划方案.pptVIP

引言 南阳，具备“北方南国”地理特质的三线城市之一…… 白河最美的一段，南阳最具国际化特征的发展区域…… 众福缘，白河之畔308亩稀缺美地，此后，城市再无如此规格之土地…… 集万千期待于一身，必将打造成南阳滨江第一盘。 目录 一、项目认知 二、价值发现 三、市场分析 四、项目定位 五、价格定位 六、客群定位 七、营销策略 新中式 瞰景成品建筑群 不是复古的，而是现代的… 不是模仿的，而是创新的… 一方面，顺应时代变化，采用适合现代生活方式和审美趣味的高层建筑形式和内部空间格局； 另一方面，基于对人们内心不变的中国文化情结的深刻洞察，柔和南阳府衙外形在建筑外檐和园林景观上的典型中国传统居住元素，从而实现了中国传统文化和生活方式在现代城市里的和谐回归…… 红、黄、灰在大门上的应用 销售中心——销售人员要求 素质要求 教育水平：大专以上 语言水平：销售团队具备较强语言沟通能力（普通话、本地话） 形象要求 具有亲和力 气质优秀 专业要求 具备高端楼盘销售经验 掌握房产专业知识、了解金融、贸易、风水等各类知识 培训要求 系统的专业知识、其他知识培训 完善的接待礼仪、形象着装培训 销售溢价 如何实现？ ？ 销售策略的思考。 1、推售策略？ 2、客户策略？ 3、价格策略？ [销售推广+储客模式]（依据工程点可做调整） 2011年 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 重要节点 营销 储客 软蓄水期 硬蓄水期 蓄势期 热销期 现场接待中心启用 3月示范区公开 5月初开盘 活动事件： 一、专家为美恒 证言； 二、各大媒体组 合攻势（滨江国 际生活域崛起） 活动事件：一、销售部开放主 题活动；二、南阳高端渠道活 动（见道路营销） 线上推广：新闻软文、单页、 网站分众媒体、短信 异地拓展：一、省内媒体组合； 二、重点县市产品巡展、推介 活动事件：美恒·众福缘生活区 现场体验 活动线上推广：单页派发、分 众、户外、硬广、短信等 渠道铺开：（建通路营销） 10月开始销售发贵宾卡，意向 客户锁定。 活动事件：一、销售中心举办 演绎生活方式的活动（奢侈品 发布会等）二、高端场所巡展 第一波： 开通美恒·众福缘 咨询热线 第二波： 接待访客 销售中心储客 南阳高端渠道活动储客 第三波： 推广铺开，现场储客 美恒内部员工挖掘 南阳高档社区及各社区入住客户 南阳高端渠道活动蓄客 第四波： 现场储客 巡展、活动储客 积累客户消化 2012年 楼号 房型分类 房型编号 户型结构 面积（m2） 套数 比例 合计 推售策略 1）推售策略：分批推出，制造 稀缺感，实现最高价值，利润最 大化。 2）以工程进度为依托，合理安 排推售节奏，兼顾资金回笼，快 速销售。 3）较长推广期，充分储势，形 成销售热度。 4）一期推校场路北相对劣势 房源，拿出路南一栋当暗推房源， 或者是序客房源。 2期趁势推出路南临校场路次级 江景房源，配合价格拉升 临河房源追求利润最大化，按楼 宇独栋推荐，蓄客满150开一次， 次次涨价，边捂边卖。 推盘计划 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 工程进度 筹量计划 第一批房源 第二批房源 价格上升曲线 上涨10-15% 咨询 咨询 加推+认筹 筹量约800个 回款4000万 校场路南开始认筹 高层推出500+套 余盘消失 高层推出400+套 开盘消化80% 回款9000万 注：具体的推出量和消化量以及销售价格要根据实际的客户情况判断 上涨10% 筹量约400个 回款2000万 客户策略 action1： 阶段性客户突破 具体措施： 第一阶段(10-次年1月)：前期咨询，培养意见领导。此阶段重点是高调入市，成功亮相。 迅速抓揽客户。 第二阶段(2-4月)：开始认筹，意见领导影响圈层+老带新活动。通过意见领导影响圈层 客户，通过前期积累的客户资源影响其周边客户，进行项目价值传递，扩大客户圈层。情 景营销，增强客户信心；此阶段的重点是通过一些实际价值的展示印证项目价值，增强意 向客户的信心。 第三阶段(5月)：价格出街，增强客户决心。 第四阶段(6-7月)：最后冲剌，全力清盘。强化引导，促使成交。 第五阶段(8月)：托高房价，为二期涨价奠定基础；同时用高优惠、大诱惑促销尾 盘。加推二期，利用销售成果宣传项目，充分发挥老带新，二期认筹。 第六阶段(9月)：价格出街，强化引导，二期开盘。 目标客群 全市私营企业主或 企业高管 各类产业园企业高管层 事业单位、机关中 高收入人群 政府高级官员 来自外地的投资客 长期驻留南阳的 商务人士 常年在外打拼的南阳人 部分由南阳情节的 境外人士 作为高端产品，如何实现项目的高溢价？ 高溢价4大体系 规划溢价 + 品牌溢价 + 推广溢价 + 销售溢价 FIRST 核心命