商业街项目定位及营销推广建议.pptVIP

品牌先行 强力蓄势 整体引爆 主题鲜明商业 自营商户优先导入 投资销售跟进 营销建议 /总体销售策略 主力商户的进驻，是提升项目投资信心的有效手段。在项目的开发前期，主要是通过对主力商户和大品牌店的招商，蓄积客户，树立项目良好的品牌形象，吸引更多的投资客户，带动项目的销售。 品牌商家先行，是开发商实力和信心的表现，通过良好的品牌商家入驻造势，体现商户实力、做旺商街的信心，带动销售的火热进行；品牌商户先行可以带来“未开先旺”、“永续经营”的商街效应，可以刺激观望型投资客的购买欲望，增强其投资信心。 营销建议 /品牌商家先行，后销售跟进。 餐饮要求 餐饮类业态由于有特设的建筑要求，要满足排油烟、排污、煤气接入、大容量电力供应等特殊要求，因此在规划设计之前要充分考虑餐饮类业态的分布。 主题美食街设计要符合政府批准的有关卫生、防火等规范和标准，也要符合城市规划和食品卫生监督机关要求。 餐饮布置的要点 在总平面布置上应考虑避免厨房或饮食制作间的油烟、气味、噪声及废弃物等对周边办公与公共场所的污染； 饮食建筑的人流、货流分别设置垂直交通； 利用周边地下车库和路边停车位作为停车配套 营销建议 /让商铺满足商家需求，打造商铺全业态功能，提升商铺价值。 连锁快餐店 普通餐饮 火锅店 商圈选择 繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市 商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市 大众餐厅:以家庭\个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。 以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈 立店障碍 经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源１０米外；周边无异议 同右；大餐厅，设置疏散通道； 门前禁忌有有封闭交通隔离栏、 高于1.8米的绿化及电线杆 同普通餐饮 物 业 要 求 建筑要求 200-500平米 框架结构; 层高不低于4.5米; 位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面 商务型150~1000平方米、大众型80~200平方米； 除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合； 餐厅门前须有相应的停车场 120~500平方米 、厨房可小于营业面积的三分之一； 框架式建筑； 楼上商铺亦可； 其余同餐厅 配套设施 电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应; 有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置， 厨房污水排放的生化处理装置 及油烟气排放的通道 同普通餐饮 不同类型餐饮要求 茶坊、酒吧、咖啡 面馆 面包、面点房 商圈选择 选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境； 以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养 满足人们速食的要求； 宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域 各种商圈均可开设； 品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上 立店障碍 须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意 ； 国家对酒吧课以重税 与普通餐厅相同 立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营； 离污染源10米以上 物 业 要 求 建筑要求 50~400平方米 ； 对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异； 层高不低于2.8米 ； 如与居民相邻，设置隔音层 80-200平米； 其余与普通餐厅相同 60~120平方米 ； 框架式结构； 层高不低于2.8米； 门面宽度6米以上，橱窗开阔 配套设施 电力按每100平米10千瓦配置 自来水供应 与普通餐厅相同 与普通餐厅相同 不同类型餐饮要求 1.销售价格方式：品牌商家优惠促销 为提升项目价值及形象，增强投资客信心，对于品牌商家采取较大力度优惠，在商业街重要位置引入重点商户。 营销建议 /销售建议 2.销售模式细分 为促进项目销售进度，采取带租约销售、直接销售、只租不卖等多种营销方式组合，满足多种投资者需求，灵活操作，扩大客源，进而实现项目逐一消化。 营销建议 /销售建议 2.销售模式细分 商铺销售方式 建议一：商铺直接销售模式 此种销售模式，针对的产品是投资兼自营功能的商铺，根据市场商业物业成交情况分析，类似本项目售价的商业物业总价较低成交率较高，因此建议总价控制在较低的商铺全部出售。 营销建议 /销售建议 2.销售模式细分 商铺销售方式 建议二：带租约销售 此种销售模式，主要是针对大面积、高总价、高楼层商铺。将商铺分割成虚拟纯投资产品。根据市场及项目情况，建议年租金回报率为８％，带租约销售，合同三年一签。 营销建议 /销售建议 多渠道搭建销售平台 １．利用广告推广吸引上门意向客户； ２．主动出击，寻找意向客户； ３．异地营销，深度挖掘潍坊城区、县市及