浩华地产2012年姜堰香溪美地营销思路.pptVIP

长线深耕 所谓长效深耕，即是项目的品牌深耕之旅， 短线爆破给项目带来短暂的收益以外，我们的项目要想长期的在当地房地产市场形成口碑，任重而道远！ 事实上 ，针对姜堰的房地产市场而言，口碑营销已经占到了相当大 的比重，品牌之旅是企业的愿景更是大势所趋，无可回避！ 如何展开品牌之旅，我们认为，这是一个漫长的过程，也是一个需要开发商展示魄力的过程。 因此，我们制定初步的长线营销策略，为的是打开一扇门， 得到一片与众不同的天地! 一项关于竞争，关于品牌的故事就此拉开帷幕…… 品牌深耕第一枪——产品展示区开放 面对本案前期老业主中口碑较差的情况， 我们决定把产品展示作为树立项目品牌形象的突破口。 一次华贵的亮相，一次完美的舞步 1 外 部 地 段 属 性 紫气东来，天生贵胄， 项目占据东城门户之地，上优风水格局 城东为历来富贵之地，自古有紫气东来之说。 胜景天成，可谓无出其右。 吉位正中，上风上水，占尽地利天时！ 〖东 富〗 大象无形，以河承之， 中国人自古就有亲水而居的传统， 千年通扬河，万千气象，风回气转中自然凝运 通扬运河自项目间穿流而过， 于城东富贵之地，万物润泽，宅莫大焉。 〖润 泽〗 〖文 贵〗 江苏省姜堰中学，百年学府文贵传承，百年学脉渊源，城东教育资源聚集，姜堰市第四中学分校、姜堰市康华实验小学、姜堰市第二中学附属初中教育资源丰富。 一部三泰学脉史，百年人文风华录， 人文特质积淀雄厚， 自古传习，百年风华绝代！ 整合区域的天然属性： 地脉/文脉/学脉 三脉合一的显耀之地 我们所追求和塑造的是——城东宝地之上， 极致的风水，隐逸的尊崇 2 内 部 产 品 特 性 〖 园-大匠之作 〗 ① 大匠之作，师法自然，因地制宜写就2万平方米的沿河滨光景观带。 巧夺天工的景观节点，萃聚欧美皇家园林典范，演绎皇家气度。 〖 院-西班牙风情院落〗 ② 西班牙建筑上与生俱来带有一种诗意的，往往充满了丰富的想象力和浪漫情怀。在这里邂逅欧陆风情，圆梦品质人居。 ③ 〖 宅-考工细节 〗 自古而今，堪舆吉地可遇，不可求；俯仰间，临河而居。 海内国工巨匠，集思中西。 一株树，一方石，遍寻天下上乘美材； 历万般缕析推敲，不辞历程何其繁琐详谨。 考于心，精于物，究于术。 建宫苑永延家业，营园囿寄怀心志。 当代极境大宅，奢美岂止浮于表象。 1、皇家规制营宅之风水格局，师法自然，宛如天开 2、西班牙建筑的风情演绎，是一种别样的浪漫情怀 3、细节决不妥协，隐逸的是一种对建筑细节的极致考究； 小 结： 当雕琢的考究遇见通扬运河 珍之又珍的运河景观，变得更加稀贵， 只因，通扬运河从未如此被雕琢 ——从而成就品质住宅标准之上的标准！ 我们的稀缺性与领先性在于: 把“香溪美地”雕琢在了运河之上！ 运河之上，姜堰首席考工美宅 产品定位优化： 那么，我们找到了香溪美地的核心价值点所在， 这种自然考究于外，精工考究于内的独特气质， 构成我们项目的核心气质！ 如何将我们项目气质去完美的表达将是我们面临的最直接问题！ 步步为营，升华气质 项目目前未去化面积8.8万方，其中未售房源约6万方，存量较大，预计全面完成去化工作需要至少两年半时间，为达到持续炒热市场，最大程度的迎合市场需求，同时兼顾产品搭配，挤压去化利润最大化的目的，建议分为4个波次推盘。 一批次 2013年3月推出11#、16#楼，共132套，预计入市均价5600元/平 二批次 2013年10月推出10#、19#楼，共135套，预计均价5800元/平 三批次 2014年4月推出17#东单元、14#，共99套，预计均价6100元/平 四批次 2014年9月推出17#西单元、18#，共135套，预计均价6300元/平 项目目前存量房共计249套，其中高层房源202套，多层房源47套；欲在下半年6个月的时间初步完成去化工作，需要累积来访客户约1600组客户，平均每日来访客户约9组，对比项目目前日均来访约5组客户，压力巨大。 针对项目目前余房特点，结合阶段性营销得失，我们认为针对余房去化，我们应该双管齐下，除去常规的拓客工作以外，在销控方面，建议暂时封盘9#楼，7#楼/8#楼部分房源继续实施特价房策略，再度引爆市场。与前一次的特价房策略有所不同的是此次特价房策略兼顾着引爆市场的战略性目的，如何排兵布阵实现我们的目标将是重中之重。 整盘营销，需要步步为赢的推盘思路，下半年的推广能不能为整盘营销起到借鉴作用？ 解决思路——下半年推广阶段进行细致划分，通过高效推广刺激余房去化，为整盘营销起到借鉴作用，同时配合阶段作战目标，整合资源，完成品质大盘的塑造。 当地房地产市场大打价格战？我们也要跟风进行？ 解决思路——降价是大势所趋，不可避免，那么恰到好处的降价思路将会让项目产生与众